Die Grundschuld: Was hat es damit auf sich? Wenn sich jemand endlich die eigenen vier Wände kaufen möchte, muss dafür oft ein Kredit aufgenommen werden. Die Bank bzw. die Kreditgeber:in sichert sich in solchen Fällen häufig mit der sogenannten Grundschuld ab. Ganz konkret bedeutet die Grundschuld, dass die Bank das Haus bzw. das Grundstück zwangsversteigern lassen kann, wenn die Kreditnehmer:in ihren Zahlungspflichten nicht mehr nachkommt.
Aber: Wie viele Kosten sind mit ihr verbunden? Welche Arten gibt es? Und, wie beantrage ich überhaupt eine Grundschuld? In diesem Beitrag erfahren Sie alles, die Sie als Käufer:in und/oder Eigentümer:in über die Grundschuld wissen müssen.
- Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht. Dieses Recht erlaubt es der Kreditgeber:in die Begleichung offener Zahlungen durch die belastete Immobilie oder Grundstück einzufordern.
- Die Grundschuld lässt sich mit Zustimmung der Bank bei Verkauf an die neue Eigentümer:in übertragen.
- Eine Grundschuld kann in zwei verschiedenen Varianten im Grundbuch eingetragen werden: Als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich noch ein Grundschuldbrief in das Grundbruch eingetragen.
- Für die Eintragung der Grundschuld muss eine Grundschuldbestellungsurkunde notariell beurkundet und dann an das Grundbuchamt weitergeleitet werden.
Definition und Nutzen der Grundschuld
Die Grundschuld ist ein sogenanntes dingliches Recht. Dieses Recht erlaubt es der Kreditgeber:in die Begleichung offener Zahlungen durch die belastete Immobilie oder Grundstück einzufordern. Ein Grundstück kann somit im äußersten Fall zwangsversteigert werden. Die Grundschuld und die Inhaber:in dieser (in den meisten Fällen also die Bank) werden im Grundbuch eingetragen. So sind alle Eigentumsverhältnisse rechtlich festgelegt und bindend.
Grundschuld beim Immobilienkauf
Oftmals müssen Käufer:innen für den Kauf einer Immobilie einen Kredit aufnehmen. Für Immobilienkredite ist in der Regel eine Grundschuld notwendig. Hier wird das zu kaufende Haus bei der Bank als Sicherheit hinterlegt, sollte die Kreditnehmer:in zahlungsunfähig werden.
Wenn ein Darlehen vergeben wird, folgt im Anschluss die sogenannte Grundschuldbestellung. Hierfür wird zunächst von der Bank ein Formular zur Grundschuldbestellung ausgehändigt. Mit diesem setzt eine Notar:in eine Grundschuldbestellungsurkunde auf, mit der dann eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen kann. Im letzten Schritt gehen die Urkunde und der Grundbuchauszug zurück an die Bank, die die Summe daraufhin an ihre Kreditnehmer:in auszahlt.
Sollte eine Immobilie bereits über eine eingetragene Grundschuld verfügen, kann diese theoretisch auch an die neue Käufer:in übergeben werden. Hier müssen alle Parteien (Verkäufer:in, Käufer:in und Bank) zustimmen. Die Käufer:in muss in solchen Fällen meist wirtschaftlich mindestens genauso gut (oder besser) aufgestellt sein, wie die Verkäufer:in, sonst lehnt die Bank den Übertrag ab. Alternativ kann die Eigentümer:in die Grundschuld beim Verkauf ihrer Immobilie löschen lassen. Hierfür muss jedoch der Kredit bei der Bank getilgt werden und die Bank der Löschung der Grundschuld zustimmen.
Eigentümergrundschuld vs. Fremdgrundschuld
| Fremdgrundschuld | Eigentümergrundschuld |
|---|---|
| Eine dritte Partei wird als Eigentümer:in der Grundschuld eingetragen (in der Regel die Kreditgeber:in) | Der Eigentümer:in selbst gehört die eingetragene Grundschuld |
| Wenn die Eigentümer:in die Tilgungen nicht mehr zahlen kann, kann die Kreditgeber:in die Immobilie zwangsversteigern lassen | Meist entsteht die Eigentümergrundschuld, wenn ein Kredit erfolgreich abbezahlt wurde und die Grundschuld auf die Eigentümer:in übertragen wird |
| Mit der Eigentümergrundschuld sichert sich die Eigentümer:in den ersten Platz der Auszahlung im Fall einer Zwangsversteigerung |
Bei der Fremdgrundschuld ist eine dritte Person Eigentümer:in der Schuld. Das ist in den meisten Fällen die Kreditgeber:in bzw. die Bank. Neben dieser gibt es zudem noch die Eigentümergrundschuld.
Die Eigentümergrundschuld bezeichnet eine eingetragene Grundschuld, die der Eigentümer:in selbst gehört. Normalerweise handelt es sich hier um die Grundschuld, die bei erfolgreicher Tilgung an die Eigentümer:in übertragen wurde. Einige Eigentümer:innen verzichten auf die Löschung der Grundschuld, um Kosten zu vermeiden und die Grundschuld für eventuelle weitere Kredite in der Zukunft einzusetzen.
Ein weiterer Aspekt der Eigentümergrundschuld ist, dass sich hiermit die Eigentümer:in den ersten Platz der Rangfolge im Grundbuch sichern kann.
Bei einer Zwangsversteigerung werden alle eingetragenen Gläubiger:innen ausgezahlt – und zwar nach Rang. Bei mehreren Gläubiger:innen wird die Eigentümer:in so als Erstes ausgezahlt und alle weiteren eingetragenen Gläubiger:innen erst im Anschluss, sofern noch genug Geld da ist.
Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld
Eine Grundschuld kann in zwei verschiedenen Varianten im Grundbuch eingetragen werden: Als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld.
Bei einer Buchgrundschuld wird die Grundschuld ins Grundbuch in Abteilung III eingetragen – ohne Brief. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich noch ein Grundschuldbrief ausgestellt.
Der Grundschuldbrief dient als Urkunde und Wertpapier. Dieser Grundschuldbrief wird von der Kreditgeber:in aufbewahrt. Die Aufbewahrung muss sorgfältig erfolgen, da die Schuld der Immobilie an den Brief gebunden ist. Sprich: Die Besitzer:in des Grundschuldbriefes hat Anspruch auf die eingetragene Grundschuld.
Der Vorteil einer Briefgrundschuld ist, dass die Übertragung der Schuld an andere Personen sehr viel einfacher ist und mit keinen weiteren Kosten für eine neue Eintragung im Grundbuch verbunden ist.
Eine Buchgrundschuld hingegen benötigt beim Wechsel der Gläubiger:in eine entsprechende Änderung im Grundbuch.
Da die Briefgrundschuld mit notariellen Kosten verbunden ist, lohnt sich diese nur, wenn es zu vielen Änderungen der Gläubiger:innen kommt. Zudem sollten sich alle Parteien über das Risiko beim Verlust der Urkunde bewusst sein.
| Buchgrundschuld | Briefgrundschuld |
|---|---|
| Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. | Zusätzlich zum Eintrag in das Grundbuch wird ein Grundschuldbrief ausgestellt. |
| Bei einem Gläubigerwechsel muss die Änderung im Grundbuch beantragt werden. | Das Eigentum der Grundschuld ist an den Grundschuldbrief gebunden. |
| Bei einem Gläubiger:innenwechsel, muss nur der Grundschuldbrief ausgehändigt werden. |
Verlust des Grundschuldbriefs
Was passiert also beim Verlust des Grundschuldbriefs?
Kurz gesagt: Ein hoher bürokratischer Aufwand.
Sollten Eigentümer:innen einen Verlust feststellen, müssen sie das Amtsgericht verständigen und es wird ein entsprechendes Verfahren eingeleitet, um den Verlust der Urkunde öffentlich zu machen und die Inhaber:in des Briefs wird aufgefordert sich zu melden. Nach sechs Monaten kann der Brief vom Gericht als verloren deklariert werden, sofern sich niemand gemeldet hat. Dann kann die Briefgrundschuld kann aus dem Grundbuch gestrichen werden.
Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek
Wenn Banken Käufer:innen einen Kredit geben, ist der Kredit entweder mit der Grundschuld verbunden oder mit einer Hypothek. Beides sind Sicherheiten für die Bank, falls es zu Zahlungsausfällen kommt. Denn auch bei der Hypothek kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern.
Zwischen Hypothek und Grundschuld gibt es ein paar grundlegende Unterschiede:
- Wenn der Kredit abbezahlt wurde, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht. Die Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, sondern bleibt bestehen. So kann die Grundschuld zum Beispiel für einen neuen Kredit benutzt werden.
- Die Hypothek ist ein konkretes Darlehen. Das bedeutet, dass mit der Kredittilgung auch die Hypothek sinkt. Die Höhe der Grundschuld bleibt hingegen auch nach dem Abbezahlen des Kredits als solche bestehen. Sie muss durch Antragsstellung aus dem Grundbuch gelöscht werden.
| Grundschuld | Hypothek |
|---|---|
| Die Grundschuld lässt sich mit Zustimmung der Bank an eine neue potenzielle Immobilieneigentümer:in übertragen. | Die Hypothek ist ein konkretes Darlehen und somit an den Nutzen gebunden, wofür der Kredit anfangs aufgenommen wurde. |
| Die Grundschuld kann zweckentfremdet werden und für einen neuen Kredit benutzt werden. | Die Höhe der Hypothek nimmt mit den getätigten Tilgungen ab, bis der Kredit vollständig abbezahlt wird. Dann erlischt die Hypothek automatisch, somit muss kein Löschantrag gestellt werden. |
| Die Höhe der eingetragenen Grundschuld nimmt mit der Tilgung nicht ab. | |
| Wenn der Kredit abbezahlt wurde, muss die Löschung einer Grundschuld beantragt werden. |
Grundschuld und Hypothek – was ist die bessere Wahl?
Die Hypothek klingt zunächst nach einer guten und praktischen Idee, oder? Sie sinkt mit ihrer Tilgung und wird automatisch gelöscht. Warum entscheiden sich also Käufer:innen bzw. Banken für die Grundschuld anstatt der Hypothek? Welche Vorteile hat die Grundschuld gegenüber der Hypothek?
Bei der Grundschuld als Absicherung eines Kredits gibt es zwei entscheidende Vorteile:
- Die Grundschuld lässt sich mit Zustimmung der Bank bei Verkauf an die neue Eigentümer:in übertragen und
- die Grundschuld kann für einen neuen Kredit benutzt werden.
Wenn eine Eigentümer:in ihre Immobilie vor der Tilgung des Kredits verkaufen will, kann sie die Grundschuld an die neue Käufer:in übertragen. Sollte es sich um einen Kredit mit attraktiven Bedingungen handeln, kann dies nämlich durchaus interessant für die Käufer:in sein.
Außerdem kann die Grundschuld nach einer gewissen Tilgung auch wieder „aufgefüllt“ werden. Wenn die Käufer:in also anderweitig Geld benötigt, wie zum Beispiel für eine Autoreparatur, dann kann sie die Grundschuld neu belasten.
Ob sich Käufer:innen nun eher für die Grundschuld oder eine Hypothek interessieren, hängt ganz von den individuellen Bedürfnissen der Person ab.
| Vorteile | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Grundschuld | beim Verkauf einer Immobilie an die Käufer:in übertragbar Eigentümer:innen können die Grundschuld neu belasten, wenn sie gerade Geld benötigen | Muss durch einen Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden |
| Hypothek | Höhe der Schuld sinkt parallel zur Tilgung; Wird nach erfolgreicher Tilgung automatisch aus dem Grundbuch gelöscht | Unflexibel in den Einsatzmöglichkeiten |
Die Beantragung der Grundschuld
Eine Grundschuld kann nur von der Eigentümer:in des Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden. Sollte eine Immobilie verkauft werden und die Käufer:in hierfür einen Kredit aufnehmen und das Haus als Sicherheit hinterlegen muss, muss die Grundschuld vor dem Verkauf im Grundbuch entsprechend verzeichnet werden. Dafür erhält eine Notar:in eine Belastungsvollmacht von der Eigentümer:in. Die Notar:in kann damit einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, um die Grundschuld eintragen zu lassen.
Benötigte Unterlagen
Um eine Grundschuld bestellen zu können, werden folgende Unterlagen benötigt:
- Informationen zur Immobilie (Flurstücknummern [Flurkarte], Grundstücksangaben und Eigentümer:innen)
- Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel (Zustimmung zur Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfällen)
Die Notar:in kann nur mit vollständigen Unterlagen eine Grundschuld bestellen. Die Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel wird von der Kreditnehmer:in und der Bank unterzeichnet und die Informationen zur Immobilie wird von der Eigentümer:in bereitgestellt bzw. sind im Grundbuch zu finden.
Eintragung der Grundschuld (Step-by-Step Anleitung)
Vor dem Eintrag einer Grundschuld, sollte zunächst geprüft werden, dass die Immobilie bzw. das Grundstück schuldfrei ist. Dafür sollte die Käufer:in eine Einsicht ins Grundbuch vornehmen. Sollten andere Grundschulden eingetragen sein, müssen diese von der Verkäufer:in vor Verkauf gelöscht werden.
Ausnahme: Wenn die Käufer:in die Grundschuld übernehmen möchte.
Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, kann die Käufer:in aktiv werden und die Eintragung der Grundschuld beantragen. Folgende Schritte sollten dabei beachtet werden:
Auflassungsvormerkung bzw. -erklärung
Die Auflassungserklärung wird von der Notar:in nach Unterzeichnung des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen und sperrt das Grundbuch für die Noch-Eigentümer:in. Damit ist die Käufer:in abgesichert, dass die Eigentümer:in das Grundstück nicht an jemand anderen verkauft oder für sich belasten kann.
Ausstellung einer Belastungsvollmacht
Um das Darlehen der Bank zu erhalten, muss die Käufer:in die Immobilie belasten können. Dafür stellt die Eigentümer:in der Käufer:in eine Belastungsvollmacht aus. Mit dieser kann die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden.
Grundschuldbestellungsformular und -urkunde
Damit die Käufer:in das Darlehen der Bank erhält, muss sie von der Bank eine Grundschuldbestellung erhalten und an die Notar:in zur Beurkundung weiterleiten. Dieser erstellt daraufhin die Grundschuldbestellungsurkunde. Die Urkunde wird von der Notar:in an das Grundbuchamt geleitet.
Bestätigung der Grundschuldbestellungsurkunde
Nach 3 – 6 Wochen erhält die Notar:in eine Bestätigung des Grundbuchamts und leitet diese an die Bank weiter: Die Käufer:in erhält die Kreditsumme, um den Kaufpreis zahlen zu können.
Nun kann der Verkauf abgeschlossen werden und der offizielle Wechsel der Eigentümer:innen stattfinden.
Wie lösche ich eine Grundschuld?
Sobald eine Grundschuld beglichen ist, der Kredit abbezahlt ist, kann der Eintrag im Grundbuch gelöscht werden. In manchen Fällen lassen die Eigentümer:innen die Grundschuld im Grundbuch jedoch stehen. Das bietet sich insofern an, wenn sie das Grundstück evtl. neu belasten möchten. So können Sie neue Eintragungskosten vermieden werden.
Die Grundschuld sollte jedoch spätestens dann gelöscht werden, wenn die Eigentümer:in einen neuen Kredit aufnehmen will bei einer anderen Bank, oder beim Verkauf der Immobilie.
Löschbewilligung
Um eine Grundschuld zu löschen, bedarf es einer Löschbewilligung. Die Löschungsbewilligung erhalten Eigentümer:innen nach erfolgreicher Tilgung direkt von ihrer Bank. Die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet werden und wird dann dem Grundbuchamt vorgelegt, um zu gewährleisten, dass der Kredit abbezahlt wurde und alle Parteien der Löschung zustimmen.
Folgende Elemente müssen der Löschbewilligung beiliegen:
- Die Zustimmung der Bank zur Löschung
- Die Zustimmung der Eigentümer:in
- Eine Aufhebungserklärung
Die Aufhebungserklärung und deren Formalitäten sind in § 875 BGB festgehalten und müssen beispielsweise Angabe und Informationen zur Bank beinhalten.
Vor- und Nachteile der Löschung
Es gibt verschiedene Gründe, die für oder gegen eine Löschung sprechen und stark vom individuellen Fall abhängig sind.
Generell gelten folgende Vor- und Nachteile:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Verbesserung der Bonität (durch eine Löschung wird die Schuldfreiheit bestätigt) | Löschung ist mit Kosten verbunden |
| Klare Eigentumsverhältnisse | Bei einer Löschung können höhere Kreditzinsen anfallen |
Kosten der Grundschuld
Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld hängen von den jeweiligen Notarhonoraren ab und variieren daher von Bundesland zu Bundesland. Als Faustregel können Käufer:innen jedoch mit 0,8 – 1 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Grundschuldzinsen
Neben der Grundschuld werden auch die sogenannten Grundschuldzinsen im Grundbuch eingetragen. Was genau steckt hinter diesen Zinsen? Müssen Kreditnehmer:innen diese zahlen?
Die Grundschuldzinsen werden nur relevant, wenn eine Immobilie zwangsversteigert werden muss, weil die Kreditnehmer:in der Tilgung nicht mehr nachkommen kann.
Die Grundschuldzinsen werden von der Bank festgelegt und belaufen sich jährlich auf 12 – 20 Prozent. Diese Zinsen sind deshalb so hoch, weil sie die möglichen Kosten, die bei einer Zwangsversteigerung entstehen und die Verzugszinsen abdecken sollen.
Bei einer Zwangsversteigerung kann die Bank also nicht nur die noch ausstehende Darlehenssumme geltend machen, sondern auch die rückständigen Zinsen für zwei Jahre einfordern. Nach drei Jahren verjährt jedoch der Anspruch auf die Grundschuldzinsen.
Rechtliche Aspekte
Bei der Grundschuld gibt es zwei wichtige rechtliche Aspekte, über die jede Eigentümer:in aufgeklärt sein sollten: Die Zweckerklärung und die Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Die Zweckerklärung besteht zwischen Bank und Kreditnehmer:in. In der Zweckerklärung werden
- konkrete Forderungen und
- Verbindlichkeiten
festgehalten. Eine Zweckerklärung ist daher ein Vertrag zwischen der Bank und der Kreditnehmer:in und sichert beide rechtlich ab. Denn durch die Zweckerklärung wird der Kredit an die Immobilie gebunden. Oft wird in solchen Erklärungen eine Klausel eingebaut, die es der Kreditnehmer:in ermöglichen würde, die Grundschuld auch für ein anderes Darlehen zu benutzen.
Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist eine weitere Absicherung für die Bank. Ohne sie müsste die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung zunächst ein Vollstreckungstitel vor Gericht erwirken – das kostet Zeit und Geld. Daher wird bei der Zwangsvollstreckungsunterwerfung ein solcher Titel der Bank bereits eingeräumt.
Fazit
Wer eine Immobilie kaufen möchte und das Geld dafür nicht in bar vorliegen hat, der wird um die Grundschuld nicht herumkommen. Sie ist fester Bestandteil der Baufinanzierung bzw. des Immobilienkredits. Doch die Grundschuld ist nicht nur relevant für Kreditnehmer:innen. Auch Käufer:innen, die ihre Immobilie ohne Kredit zahlen, sollten sich stets über stehende Grundschulden der Immobilie informieren. So können später böse Überraschungen vermieden werden.
Eine Grundschuld bestehen zu lassen, selbst nach Tilgung des Kredits, kann in vielen Fällen durchaus lohnend sein. Das kommt natürlich aber auch auf die individuelle Situation der jeweiligen Eigentümer:in an. Daher gilt es sich über alle Möglichkeiten zu informieren, mit Expert:innen austauschen und so die richtige Entscheidung treffen.
