Immobilienbewertung: Verfahren, Kosten & Ablauf einfach erklärt

Eine Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie, also den Preis, der zum Stichtag am Markt realistisch erzielbar ist. Gutachter nutzen dafür eines von drei Verfahren nach der ImmoWertV 2021: das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Den Wert bestimmen vor allem Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.

Immobilienbewertung: Das Wichtigste in Kürze

• Lage, Zustand und Ausstattung bestimmen den Wert einer Immobilie, wobei die Lage meist den größten Einfluss hat.
• Der Bodenrichtwert in €/m² ist der Ausgangspunkt für den Grundstückswert: Der Gutachterausschuss ermittelt ihn mindestens alle zwei Jahre, abrufbar ist er kostenlos über BORIS-D.
• Für Wohnhäuser setzt die ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an, Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern und den Wert erhöhen.
• Die ImmoWertV 2021 regelt drei Verfahren: Vergleichswert für Wohnungen und Reihenhäuser, Ertragswert für vermietete Objekte und Sachwert für selbst genutzte Einfamilienhäuser.
• Online-Bewertungen sind kostenlos, Verkehrswertgutachten kosten meist 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts und dauern 2 bis 4 Wochen (Stand Oktober 2026).
• Für Finanzamt und Gericht brauchen Sie ein vollständiges Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Definition: Was ist eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Werts eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung zu einem bestimmten Stichtag. Maßgeblich ist meist der Verkehrswert, also der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Persönliche oder ungewöhnliche Umstände, etwa ein Verkauf unter Zeitdruck oder unter Verwandten, bleiben außer Betracht. Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dasselbe.

Neben dem Verkehrswert nach § 194 BauGB unterscheidet die Praxis drei weitere Wertbegriffe: Beleihungswert, Versicherungswert und Grundbesitzwert (Stand: Oktober 2026). Welcher Wert zählt, hängt vom Anlass ab. Der Angebotspreis in einem Inserat ist dagegen nur eine Preisvorstellung und noch kein Verkehrswert.

Wert	Wofür?	Grundlage
Verkehrswert (Marktwert)	Verkauf, Erbe, Scheidung, Gericht	§ 194 BauGB, ImmoWertV 2021
Beleihungswert	Kreditvergabe der Bank	Vorsichtiger, langfristig erzielbarer Wert (§ 3 BelWertV), liegt meist unter dem Marktwert
Versicherungswert	Wohngebäudeversicherung	Ortsüblicher Neubauwert, oft als Wert 1914 (Versicherungsbedingungen)
Grundbesitzwert	Erbschaft- und Schenkungsteuer	Bewertungsgesetz; ein niedrigerer Verkehrswert kann per Gutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG)

Wann braucht man eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung brauchen Sie vor allem beim Verkauf, bei einer Finanzierung, im Erbfall, bei einer Schenkung oder bei einer Scheidung. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist nötig, wenn Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert als den steuerlichen Grundbesitzwert nachweisen wollen (§ 198 BewG) oder wenn Miterben oder ein Gericht den Wert anerkennen müssen. Auch wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, sollte den Wert kennen.

Beim privaten Verkauf ist eine Immobilienbewertung gesetzlich nicht vorgeschrieben (Stand: Oktober 2026). Sinnvoll ist sie trotzdem, weil der Angebotspreis sonst auf einer Schätzung beruht. Anders ist es bei einer Zwangsversteigerung: Dort setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, meist auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens (§ 74a Abs. 5 ZVG).

Beim Hausverkauf ist eine genaue Bewertung besonders wichtig. Ist der Preis zu hoch, bleiben Interessenten aus. Ist er zu niedrig, verschenken Verkäufer Geld. Welche Bewertung zu welchem Anlass passt, zeigt die folgende Tabelle.

Anlass	Passende Bewertung	Hinweis
Verkauf	Maklerbewertung oder Kurzgutachten	Grundlage für den Angebotspreis
Kauf und Finanzierung	Bewertung durch die Bank (Beleihungswert)	Die Bank lässt den Beleihungswert selbst ermitteln. Für die eigene Preisprüfung hilft der Vergleich mit ähnlichen Objekten.
Erbschaft und Schenkung (Steuer)	Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen	Nötig, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen (§ 198 BewG)
Erbauseinandersetzung, Pflichtteil, Scheidung	Verkehrswertgutachten	Belastbarer Wert gegenüber Miterben, Ehepartner oder Gericht
Wohngebäudeversicherung	Versicherungswert nach den Versicherungsbedingungen	Neubauwert, nicht Marktwert

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

Den Wert einer Immobilie bestimmen vor allem drei Faktoren: Lage, Zustand und Ausstattung. Eine fachlich korrekte Immobilienbewertung stützt sich dabei auf Fakten und Vergleichsdaten, nicht auf das Bauchgefühl:

• Die Lage: Selbst ein Traumhaus in bester Verfassung kann eine schlechte Lage kaum ausgleichen. In jedem Bewertungsverfahren spielt die Lage eine zentrale Rolle. Nicht ohne Grund heißt es: Die drei wichtigsten Faktoren sind Lage, Lage und Lage.
• Der aktuelle Zustand: Handelt es sich um einen Altbau oder einen Neubau? Stehen Renovierungen an? Wann wurden Bad, Dach und Fenster zuletzt modernisiert? Wie alt ist die Heizung und wie gut ist die Energieeffizienz laut Energieausweis? Diese Fragen gehören in jede Immobilienbewertung.
• Die Ausstattung: Welche Qualität haben Böden, Bad und Küche, und wie alt sind sie? Gibt es bereits Smart-Home-Lösungen, die der neue Eigentümer nutzen kann?

Bei der Ausstattung gibt es große Unterschiede, die den Wert spürbar beeinflussen. Gutachter ordnen Gebäude dafür in Standardstufen ein, von einfach bis stark gehoben. Die Stufen stammen aus den Normalherstellungskosten (NHK 2010) der ImmoWertV (Anlage 4 ImmoWertV).

Entscheidend für eine genaue Wertermittlung sind auch Marktkenntnis und Erfahrung des Immobilienmaklers oder Gutachters. Wer den regionalen Markt kennt, kann Vergleichsobjekte und Besonderheiten besser einschätzen.

Welche Rolle spielen Lage und Bodenrichtwert?

Die Lage prägt den Wert einer Immobilie, weil Eigentümer sie anders als Zustand und Ausstattung nicht verändern können. In Zahlen gefasst wird die Lage bei der Immobilienbewertung vor allem über den Bodenrichtwert.

Den Bodenrichtwert ermittelt der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte, und er gilt jeweils für eine Bodenrichtwertzone, also ein Gebiet mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist der Bodenwert des Grundstücks vor Zu- und Abschlägen.

Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den Boden, so als wäre das Grundstück unbebaut. Eine Luxusvilla erhöht ihn also nicht. Weicht das konkrete Flurstück vom typischen Richtwertgrundstück ab, passt der Gutachter den Wert mit Zu- oder Abschlägen an. Das gilt etwa bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit. Trotzdem gibt der Bodenrichtwert einen guten ersten Anhaltspunkt für den Grundstückswert.

Schwieriger in Zahlen zu fassen ist die Wohnlage. Vereinfacht gilt: Je besser die Wohnlage, desto teurer sind Immobilien in der Umgebung.

Einen ersten Eindruck von der Wohnlage geben die Wohnlagenkarten vieler Mietspiegel und die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse. Diese Berichte erscheinen regelmäßig und enthalten Preise und Daten für den regionalen Markt.

Besonders gefragt sind Lagen mit vielen Kultur-, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, mit Schulen, Kitas und Ärzten in der Nähe und mit guter Verkehrsanbindung. Auch Vororte und das Umland großer Städte sind gefragt, wenn die Anbindung stimmt.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Städten und ihrem Umland ist seit Jahren hoch. Das zeigt sich vor allem beim Bauland: Die Preise für Baugrundstücke für Eigenheime haben sich seit 2014 nahezu verdoppelt (Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 der Gutachterausschüsse, Daten 2024).

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einer Bodenrichtwertzone (§ 196 BauGB). Ihn ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, ein unabhängiges Gremium, das je nach Bundesland meist beim Landkreis oder bei der kreisfreien Stadt angesiedelt ist. Die Gemeinde selbst legt ihn nicht fest. Aus dem Bodenrichtwert leitet der Gutachter den Bodenwert des konkreten Grundstücks ab.

Grundlage sind echte Kaufpreise. Jeder notarielle Grundstückskaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss (§ 195 BauGB). Aus dieser Kaufpreissammlung leitet er die Bodenrichtwerte ab. Dabei berücksichtigt er den Entwicklungszustand, also ob es sich zum Beispiel um baureifes Land oder Ackerland handelt.

Die Bodenrichtwerte werden mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu ermittelt (§ 196 Abs. 1 S. 5 BauGB). Jeder kann sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragen. Bequemer geht es online: Über das gemeinsame Portal der Länder BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de) sind die Bodenrichtwerte kostenlos abrufbar.

Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) angegeben (§ 13 ImmoWertV). Ein vereinfachtes Beispiel: 600 m² Grundstück × 400 €/m² Bodenrichtwert ergeben einen Bodenwert von rund 240.000 €, vor Zu- und Abschlägen.

Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart: Welche Objektdaten zählen?

Die wichtigsten Objektdaten für die Immobilienbewertung sind Wohnfläche, Baujahr und Gebäudeart. Sie fließen in alle drei Bewertungsverfahren ein.

Typische Gebäudearten bei Wohnimmobilien sind das freistehende Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte, das Reihenhaus, das Mehrfamilienhaus und die Eigentumswohnung.

Eine Villa und ein freistehendes Einfamilienhaus unterscheiden sich meist nur durch Ausstattung, Wohnfläche und Grundstücksgröße. Bei einem großzügigen, hochwertig ausgestatteten Haus auf einem großen Grundstück und einer Wohnfläche von über 300 m² spricht man eher von einer Villa. Feste Grenzwerte gibt es dafür nicht, der Begriff ist weder definiert noch gesetzlich geregelt.

Aus der Gebäudeart lassen sich erste Schlüsse auf den Marktwert ziehen. Villen sind wegen Größe und Ausstattung meist teurer als freistehende Einfamilienhäuser, diese wiederum teurer als Reihenhäuser.

Baujahr und Restnutzungsdauer

Das Baujahr zeigt vor allem, wie viel Nutzungsdauer dem Gebäude noch bleibt. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser setzt die ImmoWertV 2021 eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an (Stand: Oktober 2026) (Anlage 1 ImmoWertV). Zieht man das Alter ab, erhält man die Restnutzungsdauer.

Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern und so den Wert erhöhen. Wie stark, ermitteln Gutachter nach einem Punktesystem, das zum Beispiel Dach, Fenster, Heizung, Bäder und Dämmung berücksichtigt (Anlage 2 ImmoWertV).

Im Sachwertverfahren wird die Alterswertminderung linear angesetzt (§ 38 ImmoWertV). Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer entspricht das rechnerisch 1,25 % pro Jahr. Ausgangswert sind nicht die tatsächlichen Baukosten, sondern die Normalherstellungskosten nach Anlage 4 ImmoWertV, hochgerechnet mit dem Baupreisindex auf den Stichtag.

Wie beeinflussen Ausstattung und Zustand den Immobilienwert?

Ausstattung und Zustand wirken in allen drei Bewertungsverfahren auf den Wert: im Sachwertverfahren über die Standardstufe der Herstellungskosten und die Restnutzungsdauer, im Vergleichs- und Ertragswertverfahren über Vergleichspreise und erzielbare Miete. Baumängel und Bauschäden berücksichtigt der Gutachter zusätzlich mit Abschlägen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).

Hochwertige Ausstattung erhöht den Wert

Einer der wichtigsten Preisfaktoren ist die Qualität der Ausstattung. Hochwertige Materialien und moderne Technik wie eine effiziente Heizung, eine gute Einbauküche oder ein Smart-Home-System können den Wert deutlich steigern. Wichtig ist auch, wie haltbar und pflegeleicht die Ausstattung ist.

Veraltete Ausstattung und Mängel mindern den Wert

Eine veraltete oder sanierungsbedürftige Ausstattung mindert den Wert. Dazu zählen etwa alte Heizungen, marode Leitungen oder eine veraltete Elektrik. Auch Bauschäden wie Risse in den Wänden oder ein undichtes Dach wirken sich aus. Solche Mängel berücksichtigt der Gutachter mit Zu- oder Abschlägen. Das gilt ebenso für Rechte und Belastungen, etwa ein Wohnrecht, einen Nießbrauch oder ein Wegerecht (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).

Ausstattung und Markttrends

Wichtig ist auch, ob die Ausstattung zu den aktuellen Wünschen der Käufer passt. Gefragte Merkmale wie ein Arbeitszimmer oder eine Heizung mit erneuerbaren Energien können den Wert erhöhen. Eine gute Immobilienbewertung berücksichtigt deshalb immer auch die aktuelle Marktlage.

Immobilienbewertung nach ImmoWertV: Die drei Verfahren im Vergleich

Für die Immobilienbewertung sieht die ImmoWertV 2021 drei Verfahren vor (Stand: Oktober 2026): das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV). Die Immobilienwertermittlungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2022. Der Gutachter wählt das Verfahren nach Art der Immobilie, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten. Er muss die Wahl begründen. Oft werden zwei Verfahren kombiniert.

Verfahren	Typisch für	Kerngrößen
Vergleichswertverfahren	Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, unbebaute Grundstücke	Kaufpreise ähnlicher Objekte, Vergleichsfaktoren, Bodenrichtwert
Ertragswertverfahren	Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte, Gewerbe	Marktübliche Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer
Sachwertverfahren	Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten	Normalherstellungskosten, Alterswertminderung, Bodenwert, Sachwertfaktor

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte in der Region ab (§ 24 ImmoWertV). Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke. Bei Wohnungen bietet sich oft ein Vergleich mit Wohnungen im selben Gebäude an.

Zwei Immobilien (Häuser, Wohnungen oder Gewerbeobjekte) sind ähnlich, wenn sie in Lage, Größe, Art, Baujahr, Bausubstanz, Wohnfläche und Ausstattung vergleichbar sind.

Nötig ist eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise. Gutachter greifen dafür auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zurück. Fehlen genug Vergleichsfälle, können sie Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses nutzen, also durchschnittliche Preise pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 26 ImmoWertV).

Das Vergleichswertverfahren hilft auch Käufern, einen Kaufpreis einzuschätzen. Liegt der Preis deutlich über dem vergleichbarer Objekte, ist er zu hoch angesetzt. Liegt er darunter, spricht das für ein günstiges Angebot, sofern keine Mängel oder Belastungen den Abstand erklären.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Im Sachwertverfahren setzt sich der Wert aus dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und dem Bodenwert zusammen (§ 35 ImmoWertV). Zu den Außenanlagen gehören etwa Wege, Einfahrten, Einfriedungen, Gartenanlagen und Terrassen (§ 37 ImmoWertV). Das Verfahren fragt: Was würde das Gebäude heute neu kosten, und wie viel ist davon nach Alter und Zustand noch übrig?

Den Bodenwert leitet der Gutachter aus Vergleichspreisen oder aus dem Bodenrichtwert ab (§ 40 ImmoWertV). Für das Gebäude ermittelt er zunächst die Herstellungskosten auf Basis der Normalherstellungskosten. Davon zieht er die Alterswertminderung ab. So ergibt sich der Gebäudesachwert.

Wichtig ist der letzte Schritt: die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV). Der rein rechnerische Sachwert entspricht selten dem Marktpreis. Den Sachwertfaktor leiten die Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ab. Er kann den Wert je nach Region und Marktlage nach oben oder unten korrigieren.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, wie das Sachwertverfahren für ein 30 Jahre altes Einfamilienhaus funktioniert. Alle Werte sind Annahmen. Das Grundstück hat 600 m², der Bodenrichtwert beträgt 400 €/m².

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Herstellungskosten des Gebäudes zum Stichtag (Annahme)	Normalherstellungskosten 2010 × Baupreisindex	450.000 €
− Alterswertminderung (linear)	30 Jahre Alter ÷ 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer = 37,5 %	168.750 €
= Gebäudesachwert	450.000 € − 168.750 €	281.250 €
+ Außenanlagen (Annahme: 4 % des Gebäudesachwerts)	281.250 € × 4 %	11.250 €
+ Bodenwert	600 m² × 400 €/m²	240.000 €
= vorläufiger Sachwert	281.250 € + 11.250 € + 240.000 €	532.500 €
× Sachwertfaktor (Annahme)	532.500 € × 0,95	rund 505.900 €

Der Sachwertfaktor entscheidet im Beispiel über rund 26.600 € Unterschied zum rechnerischen Sachwert. Er stammt aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses und kann je nach Region und Objektart über oder unter 1 liegen.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert aus den Mieterträgen, die sich mit der Immobilie nachhaltig erzielen lassen. Es kommt vor allem bei Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien (§ 27 ImmoWertV).

Die wichtigsten Größen im Ertragswertverfahren sind:

Bodenwert: Er wird getrennt ermittelt, meist aus dem Bodenrichtwert. Seine Verzinsung wird vom Reinertrag abgezogen, weil der Boden sich nicht abnutzt.

Liegenschaftszinssatz: Das ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert einer Immobilienart am Markt im Durchschnitt verzinst (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV).

Die Gutachterausschüsse leiten den Liegenschaftszinssatz aus tatsächlichen Kaufpreisen und Mieten ab. Er unterscheidet sich nach Objektart, Region und Lage. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher ist bei gleicher Miete der Ertragswert.

Rohertrag und Bewirtschaftungskosten: Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresmiete (§ 31 ImmoWertV). Wie sich eine angemessene Miete ermitteln lässt, zeigt unser Beitrag zur Mietpreisberechnung. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV).

Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Maßgeblich ist dabei die marktübliche Miete. Liegt die tatsächliche Miete deutlich darunter oder darüber, berücksichtigt der Gutachter das gesondert.

Barwertfaktor: Er rechnet die künftigen Reinerträge auf heute um (§ 34 ImmoWertV). Grundlage sind die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz. Früher hieß dieser Faktor „Vervielfältiger“.

Zustand und Modernisierungen: Auch im Ertragswertverfahren spielen Modernisierungen eine wichtige Rolle. Eine gepflegte Immobilie lässt sich besser vermieten und hat eine längere Restnutzungsdauer.

Modernisierte Immobilien erzielen deshalb in der Regel höhere Preise als vergleichbare Objekte mit Sanierungsstau. Der Käufer muss in den nächsten Jahren weniger investieren.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, wie aus der Miete der Ertragswert wird. Die Werte sind Annahmen. Marktanpassung und besondere Merkmale wie Mängel oder Rechte im Grundbuch bleiben außen vor.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Rohertrag (marktübliche Jahresmiete)	2.000 € × 12 Monate	24.000 €
− Bewirtschaftungskosten (Annahme: 20 %)	24.000 € × 20 %	4.800 €
= Reinertrag	24.000 € − 4.800 €	19.200 €
− Bodenwertverzinsung	150.000 € Bodenwert × 3 % Liegenschaftszinssatz	4.500 €
= Reinertrag des Gebäudes	19.200 € − 4.500 €	14.700 €
× Barwertfaktor	40 Jahre Restnutzungsdauer, 3 % Liegenschaftszinssatz	23,11
= Gebäudeertragswert	14.700 € × 23,11	rund 339.700 €
+ Bodenwert		150.000 €
= vorläufiger Ertragswert	339.700 € + 150.000 €	rund 489.700 €

Was hat sich mit der ImmoWertV 2021 geändert?

• Ein Regelwerk statt vieler Richtlinien: Die ImmoWertV 2021 hat die ImmoWertV 2010 und die früheren Richtlinien für Bodenrichtwerte, Sach-, Vergleichs- und Ertragswert abgelöst.
• Einheitliche Nutzungsdauern: Seit dem 1. Januar 2025 gelten die Modellansätze für Gesamt- und Restnutzungsdauer (Anlage 1 und 2) auch bei der Ermittlung der Marktdaten verbindlich. Die Übergangsfrist ist am 31. Dezember 2024 ausgelaufen.
• Baukosten: Die Normalherstellungskosten 2010 gelten unverändert weiter (Anlage 4). Neue Werte sind laut Bundesbauministerium für etwa 2027 geplant (Stand Oktober 2026).

Wer bewertet Immobilien? Online-Rechner, Makler oder Gutachter

Immobilien bewerten vier Stellen: Online-Rechner, Makler, Sachverständige und der Gutachterausschuss. Welche Bewertung passt, hängt vom Zweck ab. Für eine erste Orientierung reicht eine Online-Bewertung, für Finanzamt und Gericht brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten.

Online-Bewertung: schnell, aber nur ein Näherungswert

Online-Rechner schätzen den Wert in wenigen Minuten. Sie stützen sich auf Angebots- und Vergleichsdaten sowie auf Ihre Angaben zu Lage, Fläche, Baujahr und Zustand. Das Ergebnis ist ein Näherungswert, meist als Preisspanne, und ersetzt keine Besichtigung.

Unser Tipp aus der Praxis: Nutzen Sie eine Online-Bewertung nur als Ausgangspunkt. Gleichen Sie das Ergebnis mit dem Bodenrichtwert und dem Grundstücksmarktbericht Ihrer Region ab, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen.

Bewertung durch den Makler

Ein erfahrener Makler besichtigt die Immobilie und gleicht sie mit aktuellen Verkäufen in der Region ab. Die Maklerbewertung ist eine fundierte Grundlage für den Angebotspreis, aber kein gerichtsfestes Gutachten. Zenit bietet eine kostenlose Immobilienbewertung an. Sie erfolgt zunächst aus der Ferne auf Basis Ihrer Objektunterlagen; die Besichtigung vor Ort folgt, wenn Sie Zenit mit dem Verkauf beauftragen. Mehr dazu, was ein Makler leistet, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers.

Verkehrswertgutachten durch Sachverständige

Ein Verkehrswertgutachten ist ein ausführliches Gutachten mit Besichtigung, Prüfung der Unterlagen und Begründung der Verfahren. Es ist nötig, wenn der Wert gegenüber Finanzamt, Gericht oder Miterben belastbar nachgewiesen werden muss. Das Finanzamt erkennt dabei nur Gutachten des Gutachterausschusses oder qualifizierter Sachverständiger an. Qualifiziert heißt: öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (§ 198 Abs. 2 BewG). Ein Kurzgutachten reicht dafür nicht.

Die Bezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Immobiliensachverständiger“ sind gesetzlich nicht geschützt. Achten Sie deshalb auf eine nachgewiesene Qualifikation, etwa eine öffentliche Bestellung durch die IHK oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Gutachten vom Gutachterausschuss

Auch der örtliche Gutachterausschuss erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten, etwa für Eigentümer oder Pflichtteilsberechtigte. Die Gutachten sind unabhängig, aber nicht bindend (§ 193 BauGB). Die Gebühren richten sich nach Landesrecht.

Ein Verkehrswertgutachten hat keine gesetzliche Gültigkeitsdauer, es bewertet die Immobilie zu seinem Stichtag. Ändern sich Markt oder Zustand deutlich, ist eine neue Bewertung sinnvoll. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer kann statt eines Gutachtens auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde (§ 198 Abs. 3 BewG).

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

1. Zweck und Stichtag festlegen: Der Anlass entscheidet, ob eine Online-Bewertung, eine Maklerbewertung oder ein Gutachten nötig ist.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis bilden die Basis.
3. Besichtigung vor Ort: Makler oder Gutachter prüfen Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und mögliche Mängel.
4. Marktdaten auswerten: Dazu gehören Bodenrichtwert, Vergleichspreise und Daten des Gutachterausschusses wie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.
5. Verfahren wählen und rechnen: Der Gutachter wendet das passende Verfahren nach ImmoWertV an und berücksichtigt Zu- und Abschläge.
6. Ergebnis erhalten: Sie bekommen einen Wert, beim Gutachten mit schriftlicher Begründung von Verfahren und Daten.

Was kostet eine Immobilienbewertung und wie lange dauert sie?

Die Kosten einer Immobilienbewertung reichen von 0 € für eine Online-Bewertung bis meist 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts für ein Verkehrswertgutachten (Stand: Oktober 2026). Für private Sachverständige gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung, das Honorar wird frei vereinbart. Holen Sie deshalb vorab ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang ein. Die folgenden Werte sind Richtwerte:

Art der Bewertung	Typische Kosten	Typische Dauer	Geeignet für
Online-Bewertung	kostenlos	wenige Minuten	erste Orientierung
Maklerbewertung	oft kostenlos, bei Zenit kostenlos	je nach Besichtigungstermin	Angebotspreis beim Verkauf
Kurzgutachten	meist einige Hundert bis rund 1.000 €	wenige Tage bis 2 Wochen	private Zwecke, z. B. Verhandlungen
Verkehrswertgutachten (Sachverständiger)	meist ca. 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts	meist 2 bis 4 Wochen, bei komplexen Objekten länger	Finanzamt, Gericht, Erbe, Scheidung
Verkehrswertgutachten (Gutachterausschuss)	nach Landesgebühren, z. B. Mainz: 3.629,50 € brutto bei 300.000 € Verkehrswert (Stand 23.09.2025)	je nach Auslastung, vorab erfragen	wie oben

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Verkehrswert von 400.000 € kostet ein Verkehrswertgutachten mit 0,5 bis 1 % rund 2.000 bis 4.000 €. Die Kosten trägt, wer das Gutachten in Auftrag gibt.

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten dauert 2 bis 4 Wochen, bei komplexen Objekten länger, ein Kurzgutachten wenige Tage bis 2 Wochen. Der größte Zeitfaktor sind oft fehlende Unterlagen. Auch die Größe des Objekts und die Auslastung des Gutachters spielen eine Rolle.

Welche Unterlagen braucht man für eine Immobilienbewertung?

Für eine Immobilienbewertung brauchen Sie vor allem fünf Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer und schneller die Bewertung. Eine ausführliche Liste finden Sie in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf. Im Einzelnen sind das:

• aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht (mehr zum Grundbucheintrag)
• Flurkarte (Liegenschaftskarte) vom Katasteramt bzw. Vermessungsamt
• Baupläne, Grundrisse und Baubeschreibung, notfalls aus der Bauakte beim Bauamt
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge

Unser Tipp aus der Praxis: Legen Sie die Unterlagen schon vor dem Besichtigungstermin bereit. Fehlen etwa Grundbuchauszug oder Energieausweis, verzögert sich die Bewertung.

Fazit: Welche Immobilienbewertung brauchen Sie?

Unsere Einschätzung: Für den Verkauf eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung reicht meist eine fundierte Immobilienbewertung vor Ort durch einen regional erfahrenen Makler. Ein Verkehrswertgutachten für 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts lohnt sich erst, wenn ein Dritter den Wert anerkennen muss: das Finanzamt, ein Gericht oder Miterben. Eine Online-Bewertung eignet sich nur als Ausgangspunkt, weil sie Zustand, Mängel und Rechte im Grundbuch nicht erfasst.

Die nächste Frage nach der Bewertung lautet meist: Wie wird aus dem Wert ein Angebotspreis? Der Angebotspreis orientiert sich am ermittelten Verkehrswert und an der aktuellen Nachfrage in Ihrer Region. Wie Sie dabei vorgehen, zeigen unsere 13 Tipps für den Immobilienverkauf. Den Wert Ihrer Immobilie ermittelt Zenit im Rahmen der kostenlosen Immobilienbewertung auf Basis Ihrer Objektunterlagen.

FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Quellen

• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Novellierung des Wertermittlungsrechts (ImmoWertV 2021)
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse und BBSR: Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Pressetext (15.12.2025)
• Gutachterausschüsse Rheinland-Pfalz: Pressemitteilung zum Start von BORIS-D (18.10.2022)
• Gutachterausschuss Stuttgart: Modellbeschreibung Sachwertfaktoren (Stand 25.06.2024)
• Stadt Mainz: Gebührenübersicht Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses (Stand 23.09.2025)
• Landesamt für Steuern Rheinland-Pfalz: Merkblatt für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
• GDV: Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen VGB 2022 (Wert 1914)
• IVD: Übergangsfrist der ImmoWertV endet am 31. Dezember 2024 (05.12.2024)
• ImmoScout24: Wie lange dauert eine Immobilienbewertung? (aktualisiert 31.08.2026)
• immoportal: Verkehrswertgutachten – Kosten, Dauer und Tipps (aktualisiert 22.03.2024)
• immoportal: Immobiliengutachter – welchen Gutachter Sie wann brauchen (aktualisiert 10.09.2026)
• Interhyp: Immobiliengutachten – Antworten auf die wichtigsten Fragen