Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Noch vor dem Verkauf muss der Marktwert der Immobilie ermittelt werden. Die professionelle Immobilienbewertung gibt Aufschluss über den realistischen Wert einer Immobilie.
Nicht nur im Rahmen des Haus oder Wohnungsverkaufes spielt die Immobilienbewertung eine zentrale Rolle. Auch eine der Suche nach einer Finanzierung, im Rahmen einer Erbschaft oder für die Wohngebäudeversicherung ist eine Bewertung des aktuellen Wertes unabdingbar.
Die Genauigkeit dieser Bewertung ist hier von besonders großer Bedeutung. Eine Versicherung bewertet das Risiko und die Versicherungssumme im Schadensfall basierend auf dem Gegenwert, um sicherzustellen, dass auch sie selbst abgesichert sind.
Bei einem Verkauf ist die Genauigkeit wichtig, schließlich wollen Verkäufer:innen das Beste aus ihrer Immobilie herausholen.
- Immobilienbewertung: Die Wertbestimmung einer Immobilie stützt sich auf drei Hauptfaktoren: Lage, Zustand und Ausstattung. Die Qualität der Lage spielt eine zentrale Rolle, ebenso wie der aktuelle Zustand des Gebäudes, einschließlich Renovierungsbedarf und Energieeffizienz. Die Qualität der Ausstattung, von Bodenbelägen bis hin zu Smart-Home-Features, beeinflusst ebenfalls den Immobilienwert.
- Marktpreisermittlung: Die Lage einer Immobilie, insbesondere der Bodenrichtwert, hat den größten Einfluss auf den Kauf- oder Mietpreis. Dieser Wert, festgelegt von Gutachterausschüssen, zeigt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter in einer bestimmten Gemeinde. Urbanisierung und die damit verbundene Nachfrage nach städtischen Lagen beeinflussen ebenfalls die Preisbewertung.
- Eigenschaften der Immobilie: Eckdaten wie Wohnfläche, Baujahr und Bauart sind entscheidend für die Bewertung. Dabei ist der Bautyp (z.B. Einfamilienhaus, Reihenhaus, Villa) und dessen spezifische Merkmale entscheidend. Das Baujahr hilft bei der Beurteilung des Wertverlusts der Bausubstanz, wobei eine Modernisierung diesen Verlust verlangsamen oder den Wert steigern kann.
- Bewertungsverfahren: Es gibt drei Hauptmethoden zur Immobilienbewertung – das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich mit ähnlichen Immobilien, das Sachwertverfahren konzentriert sich auf den physischen Wert des Objekts, und das Ertragswertverfahren berücksichtigt die potenziellen Einnahmen durch Vermietung. Alle Verfahren berücksichtigen eine Reihe von Faktoren, von der Lage und den Eigenschaften der Immobilie bis hin zu regionalen Markttrends.
Wie funktioniert die Immobilienbewertung?
Eine fachlich korrekte Immobilienbewertung beruht auf Fakten und Vergleichswerten. Hier sind die Wichtigsten gesammelt:
- Die Lage (Lage, Lage und Lage): Das absolute Traumhaus in einer schlechten Lage kann auch durch den besten Zustand den Immobilienwert nicht übermäßig verbessern. In jeder Bewertungsmethode spielt die Lage eine zentrale Rolle. Nicht von ungefähr heißt es: Die wichtigsten Faktoren für eine Immobilienbewertung sind Lage, Lage & Lage.
- Der aktuelle Zustand: Handelt es sich um ein Altbau- oder Neubauobjekt? Müssen Renovierungen vorgenommen werden? Entspricht die Energieeffizienz den heutigen Anforderungen an das immer wichtiger werdende Thema? Wann wurde das Bad zuletzt modernisiert? Ist das Gebäude mit einer Wärmepumpe ausgestattet und wie steht es um die Energieeffizienz? Diese Fragen müssen in jeder Immobilienbewertung beleuchtet und ausgewertet werden.
- Die Ausstattung: Welche Qualität haben die Bodenbeläge – wie alt sind diese? Sind bereits Smart-Home-Lösungen vorhanden, die von der neuen Eigentümer:in genutzt werden könnten?
Unter der Ausstattung sind den Möglichkeiten und Features keine Grenzen gesetzt. Hier gibt es allerdings deutliche Unterschiede in der Qualität, welche den Wert der Immobilie beeinflusst. Dabei wird allgemein zwischen 3 Stufen von Ausstattungen unterschieden: Einfach, Standard und Luxuriös.
Die Bewertende muss die Ausstattung der Immobilie so treffend wie möglich kategorisieren und auswerten, um diese in der Bewertung zutreffend zu berücksichtigen.
Entscheidend für die Genauigkeit einer Marktwertschätzung ist nicht zuletzt auch die Marktkenntnis und Erfahrung der Immobilienmakler:in oder Immobiliengutachter:in, die die Wertermittlung durchführt.
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Welche Faktoren bestimmen die Marktpreisermittlung?
Kein anderer Faktor spielt eine so große Rolle, wie die Lage einer Immobilie. Sie hat den mit Abstand größten Einfluss auf den Kauf-/Mietpreis eines Gebäudes.
Die jeweilige Wohnlage ist sehr leicht zu ermitteln. Doch wie wird diese in eine Zahl umgewandelt, mit der die Bewertung durchgeführt werden kann? Hier ist der Bodenrichtwert entscheidend. Dieser wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden festgelegt und gibt an, wie viel ein Quadratmeter im Durchschnitt in dieser Gemeinde kostet.
Je teurer der Quadratmeter, desto teurer das gesamte Grundstück.
Wichtig ist anzumerken, dass sich der Bodenrichtwert nur auf den Boden / auf das jeweilige Flurstück, also das Grundstück ohne Bauten, bezieht. Eine Luxusimmobilie auf dem Grundstück wertet nicht den Bodenrichtwert auf – dieser ist gleichbleibend. Trotzdem gibt der Bodenrichtwert bereits eine vielsagende Aussicht darauf, wie das Grundstück und die damit verbundene Immobilie preislich zu bewerten ist.
Ein ähnlicher, aber schwieriger quantifizierbarer Faktor ist die Wohnlage. Vereinfacht gesagt: Je besser die Wohnlage, desto teurer sind Immobilien in der entsprechenden Umgebung.
Einen ersten kostenlosen Eindruck die Wohnlagenkarte vermitteln die Capital
Wohnlagen sind dort in fünf unterschiedlichen Kategorien farblich bewertet.
Aufgrund des hohen Angebotes an Kultur-, Freizeit, Einkaufsmöglichkeiten, der Nähe zu Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern, sowie der zumeist guten Infrastruktur, sind diese Wohnlagen meist besonders stark nachgefragt. Auch Randlagen und Vororte von Großstädten bieten eine gute Anbindung an die Knotenpunkte, wodurch diese gefragter sind als strukturschwache Regionen auf dem Land.
Die Urbanisierung, sprich der steigende Anteil an Menschen in Städten, ist in Deutschland kein neuen Phänomen. Schon seit vielen Jahrzehnten wachsen die Großstädte in Deutschland weiter an. Zumeist kann der Wegfall von Arbeitsplätzen, aber auch die schlechtere Infrastruktur in ländlichen Regionen als Grund für diese Entwicklung genannt werden.
Der Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein von der Gemeinde festgelegter Durchschnittswert pro Quadratmeter zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert.
Grundlage für die Festsetzung sind Vergleichswerte. Hierfür werden Kaufpreise in einer Region über die Zeit erhoben und für einen solchen Vergleich herangezogen. Hinzu kommt allerdings auch eine Bewertung der Entwicklung der Lage – dieser Faktor fließt in die Bestimmung des Bodenrichtwerts mit ein.
Die Entwicklung wird basierend auf dem Verkaufstrend eines Gebietes bestimmt. Ein Gebiet mit hoher Nachfrage und weniger Angebot kann als attraktiver werdend beschrieben werden, wohingegen ein Gebiet mit viel Angebot und weniger Nachfrage eher weniger attraktiv wird.
Der Bodenwert wird in EURO pro Quadratmeter (€/m²) angegeben.
Die Daten der Immobilie
Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Wertermittlung ist das Objekt selbst. Die wichtigsten Eckdaten für eine aussagekräftige Bewertung sind hier: Die Wohnfläche, das Baujahr und die Bauart.
Die wichtigsten Bauarten bei Wohngebäuden sind das freistehende Einfamilienhaus, das Reihenhaus und die Villa.
Zusätzlich gibt es aber auch speziellere Haustypen, wie zum Beispiel das Fachwerk- oder Blockhaus.
Eine Villa und ein Freistehendes Einfamilienhaus unterscheiden sich in der Regel nur durch Ausstattung und die Wohnfläche. Bei einem freistehenden Wohngebäude auf einem besonders großem Grundstück und viel Wohnfläche spricht man eher von einer Villa als von einem reinen Einfamilienhaus. Die Grenze liegt traditionell bei einer Wohnfläche von über 300 m² und ein Grundstück von mindestens 800 m². Diese Begriffe sind allerdings nicht fest definiert oder gesetzlich festgeschrieben.
Mittlerweile werden auch kleinere Objekte mit besonders hochwertiger Bebauung unter dem Begriff Villa angeboten.
Aufgrund des Bautyps lassen sich Schlussfolgerungen auf den Marktwert ziehen. Villen sind aufgrund ihrer besonders großen Fläche und oft hochwertigen Ausstattung im Allgemeinen deutlich teurer als freistehende Einfamilienhäuser.
Diese wiederum sind in der Regel teurer als Reihenhäuser.
Baujahr
Die letzte wichtige Kennzahl bei der Bewertung von Immobilien ist deren Baujahr.
Dieses lässt vor allem Rückschlüsse auf den Wertverlust der Bausubstanz ziehen. Häuser werden grundsätzlich mit einer Nutzdauer von 80 Jahre angegeben. Hier spricht man vom Nutzungszeitraum, während dessen die Bausubstanz der Immobilie immer weiter an Wert verliert.
Dieser Wertverlust kann durch eine Modernisierung der Substanz verlangsamt oder der Wert wieder erhöht werden. Allerdings beginnt der Wertverlust ab dem Zeitpunkt der Modernisierung erneut – die Bausubstanz verliert ab dem Abschluss der Maßnahmen wieder kontinuierlich an Wert.
Zur Berücksichtigung des Wertverlusts von Wohngebäuden wird bei Wohngebäuden von einem Wertverlust von 1,25% pro Jahr ausgegangen. Die ursprüngliche Wertgrundlage sind hierbei die Kosten für die Errichtung des Gebäudes.
Bewertung der Ausstattung
Die Ausstattung einer Immobilie spielt eine bedeutende Rolle in der Immobilienbewertung. Sie kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen und ist deshalb von großer Bedeutung für Eigentümer und Käufer.
Hochwertige Ausstattung erhöht den Wert
Einer der einflussreichsten Faktoren auf den Preis einer Immobilie ist die Qualität der Ausstattung. Hochwertige Materialien und aktuelle technologische Features, wie etwa eine moderne Heizungsanlage, eine hochwertige Einbauküche oder ein Smart-Home-System, können den Wert einer Immobilie deutlich steigern. Dabei ist es wichtig, die Ausstattung nicht nur in ihrer aktuellen Qualität, sondern auch im Kontext der zukünftigen Nutzung und Erhaltung zu betrachten.
Veraltete Ausstattung als Wertminderer
Auf der anderen Seite kann eine veraltete oder sanierungsbedürftige Ausstattung den Wert einer Immobilie mindern. Dies umfasst beispielsweise alte Heizungssysteme, marode Rohre oder eine veraltete Elektrik. Auch ein insgesamt schlechter Zustand der Immobilie, etwa Risse in den Wänden oder ein undichtes Dach, können den Wert mindern.
Ausstattung und Markttrends
Ebenfalls von Bedeutung ist, wie die Ausstattung einer Immobilie mit aktuellen Markttrends und Käuferpräferenzen korrespondiert. Trendige Ausstattungsmerkmale wie ein Home-Office oder umweltfreundliche Energiequellen können den Wert einer Immobilie ebenfalls erhöhen. Eine professionelle Immobilienbewertung sollte stets aktuelle Markttrends berücksichtigen, um ein genaues Bild des Immobilienwerts zu zeichnen.
Die sorgfältige Beurteilung der Ausstattung und deren Zustand sind somit ein unerlässlicher Aspekt der Immobilienbewertung. Es ist wichtig, den Mehr- oder Minderwert, den die Ausstattung mit sich bringt, korrekt einzuschätzen, um einen realistischen Verkehrswert für die Immobilie zu ermitteln.
Die Bewertungsverfahren im direkten Vergleich
Grundsätzlich gibt es drei Bewertungsmethoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren
Vergleichsverfahren
Das Vergleichsverfahren zieht ähnliche Objekte aus der entsprechenden Region zur Rate. Das Verfahren ist besonders geeignet für unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Bei letzterem bietet sich oft ein Vergleich mit einer Wohnung im selben Objekt an.
Zwei Immobilien (Häuser, Wohnungen oder Gewerbeobjekte) sind ähnlich, wenn sie in Lage, Größe, Art, Baujahr, Bausubstanz, Wohnfläche und Ausstattung vergleichbar sind.
In der Regel sollten mindestens 5 weitere Immobilien verglichen werden. Nur so kann ein Vergleich aussagekräftig sein.
Diese Vergleichsmethode kann auch zur Einschätzung eines Kaufpreises genutzt werden. Liegt der Verkaufspreis einer Immobilie deutlich über dem anderer vergleichbarer Objekte, ist die Immobilie überbewertet.
Ist die Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Region günstig, handelt es sich um ein gutes Angebot.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren bezieht sich strenger auf Aspekte des physischen Objekts. Dazu gehören vor allem die oben bereits beschriebenen Faktoren Baujahr, Bodenrichtwert, Wert der Immobilie selbst und Wert der Außenlagen herangezogen.
Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage des Werts des Grundstücks ohne Bebauung.
Das Alter des Hauses erlaubt dem Bewertenden, die Wertminderung der Bebauung ausgehend von den Baukosten zu bestimmen, woraus sich der Gebäuderestwert ergibt.
Die aktuell bestehende Bausubstanz unter Berücksichtigung von Modernisierungen und Ausstattungsmerkmalen ergeben den Wert der Immobilie.
Dabei beinhalten die Außenanlagen unter anderem Wege und Einfahren, Gärten und Terrassen.
Ertragswertverfahren
Die dritte Methode zur Bewertung einer Immobilie ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Dies wird vor allem für Investitionsobjekte, sprich Immobilien, die nicht zur Selbstnutzung gekauft werden, angewendet.
Der Bestandswert spielt hier eine untergeordnete Rolle, denn der Fokus liegt auf den möglichen Erträgen, die durch eine Vermietung des Objekts erzielt werden können. Hier sind fünf Faktoren zu beachten:
Bodenrichtwerte
Liegenschaftszinssatz: Dies ist der Zinssatz, der normalerweise auf dem Grundstück erzielt werden kann.
Wichtig: „auf dem Grundstück“, also nicht auf der Bebauung. Bei einem Gebäude muss immer mit einem Wertverlust gerechnet werden, da sich die Bausubstanz mit der Zeit abnutzt. Ein Grundstück hingegen behält seinen Wert ewig und kann nicht abgenutzt werden. Die Zinssätze unterscheiden sich lediglich regional.
Einnahmen im Vergleich zu Nebenkosten: Die Vermietung der Immobilie führt zu Einnahmen für die Eigentümer:in. Allerdings muss diese auch Kosten für Versicherungen, Renovierungen und die Verwaltung tragen.
Sofern die Einnahmen größer sind als die Kosten, spricht man von einem Gewinn. Die zukünftig zu erwartenden Gewinne werden beim Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung mitberücksichtigt, obwohl diese in der Gegenwart noch nicht realisiert sind.
Vervielfältiger: Jede Investition verfolgt das Ziel der Gewinnmaximierung. Ein Immobilieninvestment ist sehr kostenintensiv, sodass die Gewinnerwartung der Anleger:innen / Immobilieninvestor:innen besonders hoch sind. Der Vervielfältiger gibt Auskunft darüber, wie sich der Wert einer Immobilie in Abhängigkeit von Liegenschaftszins und Restnutzdauer über die Zeit mehren lässt.
Renovierungen & Modernisierungen: Auch beim Ertragswertverfahren spielen Modernisierungen eine zentrale Rolle, denn: Je gepflegter eine Immobilie, desto teurer kann diese vermietet werden.
Renovierte Immobilien erzielen dementsprechend einen deutlich höheren Preis am Markt als vergleichbare Immobilien ohne Renovierung. Das liegt daran, dass die Verkäufer:in bei einer Renovierung in Vorleistung geht und eine nächste Renovierung erst in ferner Zukunft erfolgen muss.
Fazit
Der Wert einer Immobilie wird durch eine Reihe verschiedener Faktoren bestimmt und ist für eine Vielzahl von Anlässen, wie Verkauf, Finanzierung, Erbschaft oder Versicherung, relevant. Zentrale Aspekte in der Immobilienbewertung sind die Lage, der aktuelle Zustand und die Ausstattung des Gebäudes. Dabei sind präzise und genaue Bewertungen von größter Bedeutung, um einen fairen Preis zu ermitteln.
Die Faktoren, die in die Marktpreisermittlung eingehen, sind vielfältig und umfassen neben der Lage der Immobilie auch den Bodenrichtwert, der Auskunft über den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter in einer Gemeinde gibt. Auch das Objekt selbst, seine Größe, Baujahr und Bauart, spielt bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle.
Es gibt verschiedene Methoden zur Bewertung von Immobilien: das Vergleichsverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichsverfahren zieht ähnliche Objekte aus der gleichen Region zurate, während das Sachwertverfahren Aspekte des physischen Objekts in den Fokus stellt. Das Ertragswertverfahren hingegen richtet sich nach den potenziellen Erträgen, die durch eine Vermietung des Objekts erzielt werden können.
Zusammengefasst ist die Bewertung einer Immobilie ein komplexer Prozess, der eine Vielzahl von Faktoren und Bewertungsmethoden berücksichtigt. Dabei spielen sowohl objektspezifische Merkmale wie Zustand und Ausstattung, als auch regionale Gegebenheiten wie Lage und Bodenrichtwert eine entscheidende Rolle. Egal ob für den Verkauf, die Finanzierung oder für Versicherungszwecke – eine genaue und präzise Immobilienbewertung ist von essenzieller Bedeutung.
