Maklerprovision: Was kostet ein Immobilienmakler?

Für den erfolgreichen Verkauf, bzw. die erfolgreiche Vermietung, von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeobjekten erhalten Immobilienmakler:innen eine Provision. Die sogenannte Maklerprovision oder Maklercourtage, ist abhängig von dem Verkaufswert des Objektes bzw. der Höhe der Kaltmiete.

Wie hoch diese genau ist, wann sie fällig wird und wer diese zu bezahlen hat, erfahren Sie im Folgenden:

• Die Höhe von Maklerprovisionen bei Verkäufen unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländer. Sie variiert zwischen 4,65 und 7,14%. Bei Vermietungen bemisst sich die Höhe der Maklercourtage in der Regel an der Kaltmiete. Vermietungsprovisionen zwischen 1,5 und 2 Monatskaltmieten sind hierbei normal.
• Gerade bei Verkäufen ist der Zahlungszeitpunkt der Maklerprovision wichtig, diese ist spätestens 7 bis 14 Tage nach Vertragsunterschrift fällig. Der genau Zeitpunkt der Zahlung ist in den Maklerverträgen festgelegt.
• Das neue Gesetz aus Dezember 2020 sagt, dass Verkäufer:innen und Käufer:innen die Provision zu gleichen Teilen zu zahlen haben, wenn beide einen Maklervertrag geschlossen haben.
• Bei Vermietungen gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer die Makler:in engagiert muss diese im Nachgang auch bezahlen. Das Umlegen von Maklerkosten auf die andere Partei ist nicht möglich.

Definition der Maklercourtage

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt, ist das Honorar, das eine Immobilienmakler:in für ihre Dienstleistung erhält. Die Höhe der Provision hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Art der Immobilie, der Höhe des Verkaufspreises und den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Makler:in und Kund:in. Sie ist nach erfolgreicher Vermittlung der Immobilie durch die Makler:in zu zahlen.

Höhe der Maklerprovision bei Verkäufen

Die Höhe der Provision der Makler:in hängt vor allem von dem Wert der verkaufen Immobilie ab. In der Regel verlangen Makler:innen für ihre Dienstleistungen einen festen Prozentsatz des Verkaufspreises. Die Höhe dieses Provisionsanteils für Immobilienverkäufe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland.

Im Folgenden findet sich eine Übersicht, zu den „marktüblichen“ prozentualen Maklerprovisionen in den einzelnen Bundesländern:

Im Durchschnitt beträgt die Maklerprovision in Deutschland 7,14%. Die geringste Maklergebühr mit 4,76% hat Niedersachsen. Niedersachsen ist gleichzeitig das einzige Bundesland, in dem sich die Provision regional deutlich unterscheidet. Je nach Region kann die Provision von 4,76 % auf 7,14 % variieren. An zweitniedrigster Stelle stehen Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit einem Maklercourtage von 5,95 %.

Hinweis: Marktüblich bedeutet, dass die tatsächliche Provision höher, aber auch niedriger ausfallen kann. Das kommt ganz auf das Objekt, den Kundenkreis und die Zusatzleistungen der Makler:in an.

Beispielsweise Berechnung der Maklerprovision

Eine Immobilie in Hessen wird zu einem Preis von 350.000,00€ durch eine Immobilienmakler:in erfolgreich verkauft. Die Makler:in wurde von der Verkäufer:in beauftragt. Im Rahmen des Kaufvertrages wird vereinbart, dass Kaufende und Verkaufende die Kosten 50:50 teilen. Die Provision in Hessen beträgt 5,95 %.

5,95% x 350.000,00€ = 20.825,00€.

Für den erfolgreichen Verkauf wird eine Provision in Höhe von 20.825,00€ fällig. Dementsprechend zahlen Käufer:in und Verkäufer:in jeweils: 10.412,50€ an die Makler:in.

Maximale Maklerprovision in Deutschland

Die Maklerprovision kann zwischen Makler:in und Käufer:in/Verkäufer:in frei vereinbart werden, daher lohnt sich der Vergleich unterschiedlicher Makler:innen im Hinblick auf Preis-Leistung.

Gesetzliche Obergrenze ist jedoch die ortsübliche Provision.

Maklerprovision bei Vermietungen

Anders als bei dem Verkauf bezieht sich die Provision für Vermietungen nicht auf einen Prozentwert der Miete, sondern auf eine Anzahl von Monatskaltmieten.

In der Regel verlangen Makler:innen für Ihre Dienstleistung 1 bis 2 Monatskaltmieten als Vergütung für eine erfolgreiche Vermietung.

Was für viele Eigentümer:innen erstmal überteuert wirkt, deckt jedoch in der Regel gerade einmal die Kosten. Schließlich leisten professionelle Makler:innen mehr als nur das Veröffentlichen der Wohnungen auf großen Portalen wie ImmoScout und Immowelt. Auch die Prüfung der Mietinteressent:innen und die Präsentation der Wohnung im Rahmen der Besichtigung gehören zu seinen Aufgaben.

Welche Rechte Mieter:innen gegenüber der Vermieter:in bzw. der Makler:in haben, regelt indes das Mietrecht.

Voraussetzungen für die Provisionsforderungen

Damit Makler:innen einen gerechtfertigten Anspruch auf eine Vergütung haben, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

• Zwischen Makler:in und Verkäufer:in/Käufer:in wurde ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen
• Die Leistung der Makler:in wurde entsprechend erbracht
• Die Beurkundung des Verkaufes vor dem Notar wurde ordnungsgemäß beurkundet bzw. der Mietvertrag unterschrieben
• Der Miet- bzw. Kaufvertrag wurde aufgrund der Vermittlung der Makler:in abgeschlossen

Maklercourtage selbst verhandeln

Bei Vermietungen ist es in der Regel nicht möglich, die Maklerprovision zu verhandeln.

Bei Verkäufen ist eine Verhandlung eher möglich als bei der reinen Vermietung. Hierbei gilt: Je teurer ein Objekt ist, desto größer wäre auch der mögliche finanzielle Erfolg der Makler:innen.

Die meisten Verbraucher:innen wissen nicht, dass die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich festgeschrieben ist. Jede Makler:in/Maklerbüro legt die Preise selbst fest, weshalb Verhandeln möglich ist.

Zahlungsziel für Provisionen: Wann die Maklercourtage gezahlt werden muss

Wann die Provision fällig wird, entscheidet jede Makler:in selbst. In der Regel muss diese innerhalb von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gezahlt werden! Dieser ist gleich dem Notartermin.

Eine Unterzeichnung ohne Notar ist für den Kauf einer Immobilie nicht ausreichend.

Bei der Vermietung ist der Zeitpunkt der Unterschrift unter dem Mietvertrag ausschlaggebend. Hierfür ist keine Beurkundung durch den Notar notwendig.

Neuregelung bei Verkäufen zum 23. Dezember 2020 – Bestellerprinzip

Seit dem 23. Dezember 2020 gibt es eine Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten bei Wohnungs- / Einfamilienhauskäufen. Zuvor musste die Maklerprovision häufig allein von der Käufer:in getragen werden. Hauptziel dieser Neuregelung war es, für mehr Fairness im Immobiliengeschäft zu sorgen.

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (§ 656a bis § 656d BGB) wurde das vollständige Abwälzen der Maklerkosten auf Mieter:innen und Käufer:innen durch Verkäufer:in/Vermieter:in unterbunden.

Auch muss ein schriftlicher Nachweis über den Kauf oder die Vermietung vorliegen, damit die Makler:innen eine Vergütung fordern kann. Eine mündliche Vereinbarung ist nicht länger möglich.

Wenn ein Makler:in gleichzeitig von Käufer:in und Verkäufer:in beauftragt wird, so ist es nach der Neuregelung nicht möglich, dass Kaufende und Verkaufende die Makler:in unterschiedlich bezahlen. In solchen Fällen muss die Provision 50:50 geteilt werden. Verlangt die Immobilienmakler:in von einer der beiden Kaufparteien keine Maklergebühren, so kann sie von der anderen Vertragspartner:in ebenfalls keine verlangen. Oder alternativ müssen beide Parteien zur Kasse gebeten werden.

Stammt der Auftrag nur von einer der beiden beteiligten Parteien, so kann auch nur diese nach Abschluss der Tätigkeit zur Kasse gebeten werden.

Maximal dürfen 50 Prozent der Gesamtkosten umgelegt werden, damit eine Vereinbarung zur Kostenweitergabe rechtens ist. Im Vorfeld muss die umlegende Partei die Maklercourtage jedoch vorstrecken.

Wichtig: Die neue Regelung greift nur bei Käufen von Wohnungen oder Einfamilienhäusern, die durch eine Verbraucher:in gekauft werden.

Käufe von Baugrundstücken, Gewerbeimmobilien, Immobilien mit Mischnutzung und Mehrfamilienhäuser sind nicht durch die Regelung abgedeckt. Auch wenn gewerbliche Käufer:innen eine Immobilie erwerben, sind sie nicht durch die neuen Regelungen beschränkt.

Fallstricke: Neues Maklerprovisionsgesetz

Grundsätzlich spiegelt das neue Maklerkostengesetz drei mögliche Fälle wider:

Doppelter Maklervertrag mit Verkäufer:in und Käufer:in

Wird die Makler:in sowohl durch die Verkäufer:in mit der Vermarktung der Immobilie, als auch durch die Käufer:in mit der Suche nach einer passenden Immobilien beauftragt, so kann die Makler:in von beiden Parteien nur Provisionszahlungen in gleicher Höhe verlangen  (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB).

Nur eine Partei schließt Maklervertrag und fordert einen Teil der Maklercourtage von der anderen Seite zurück

Wird die Makler:in nur von einer der beiden Seiten beauftragt, kann sich die Gegenseite jedoch im Rahmen des Kaufvertrages zur Übernahme eines Teiles der Maklerkosten verpflichten. Die Höhe der Abwälzung ist jedoch begrenzt. So dürfen nur maximal 50% der Provisionshöhe auf die Gegenseite übertragen werden. Zudem muss die beauftragende Partei die Maklervergütung vorstrecken.

Eine Seite übernimmt die kompletten Maklerkosten

Seit dem 23. Dezember 2020 ist die sogenannte Doppelprovision in der Immobilienbranche nicht mehr verpflichtend. Es gibt nun zwei Möglichkeiten für die vollständige Übernahme der Maklergebühren.

1. Die beiden Verkaufsparteien vereinbaren reine Innenprovision, hierbei zahlt die Verkäufer:in die Provisionen allein.
2. Wenn die Käufer:in eine Makler:in kostenpflichtigen mit der Suche nach einer Immobilien beauftragt hat und die angebotene Immobilie noch nicht im Bestand der Makler:in war, kann auch eine reine Außenprovision vereinbart werden.

Bestellerprinzip für Mietwohnungen

Im Rahmen des Bestellerprinzips gilt: Wer eine Makler:in beauftragt, trägt auch die anfallende Provision. Wird die Immobilienmakler:in von der Wohnungseigentümer:in mit der Vermittlung beauftragt, muss sie diese auch bezahlen.

Die zukünftige Mieter:in muss für die Vermittlung der Wohnung indes nicht zahlen. Auch darf die Vermieter:in die  Maklercourtage nicht von der Mietenden zurückfordern.

Verteilung der Maklerprovision, wer zahlt den Makler?

Immobilieneigentümer:innen und Käufer:innen, die eine Makler:in für den Verkauf ihrer Immobilie oder der Suche nach dem neuen Wohntraum beauftragen, tragen meist mindestens die Hälfte der anfallenden Maklergebühren.

Das aktualisierte „Gesetz zur Verteilung der Maklergebühren bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ schließt aus, dass Käufer:innen die gesamte Courtage tragen müssen, sofern sie die Makler:innen nicht selbst mit der Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus beauftragt hat.

Stattdessen ergeben sich diese möglichen Situationen:

• Käufer:in und Verkäufer:in teilen die Maklergebühren (50:50).
• Die Partei, die einen Vertrag mit Makler:innen abgeschlossen hat, begleicht die Maklergebühr nach Vermittlung.
• Die Verkäufer:in übernehmt die Mehrheit der Provisionszahlung, während der verbleibende Betrag von der anderen Partei getragen wird.
• Die vollständige Maklergebühr wird von den Verkäufer:innen übernommen.

Die teilweise Übernahme der Maklerkosten durch die Verkäufer:in bieten sich vor allem an, um „schwerer verkaufbare“ Immobilien attraktiver für Käufer:innen zu machen.

Die neue Regelung gilt nur für Einfamilienhäuser und private Käufer:innen / Verbraucher:innen. Der Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an gewerbliche Käufer:innen, wie Investor:innen oder Unternehmen, ist von der neuen Provisionsaufteilung ausgenommen.

Immobilienverkauf- oder Vermietung ohne Makler:in

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung veräußern möchten, kann die Maklergebühr schnell in die Tausende gehen. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, eine Immobilie auch ohne Provision zu verkaufen.

In diesem Fall übernehmen die Verkäufer:innen die gesamte Abwicklung des Verkaufs und verzichten auf eine Maklervermittlung. Dennoch ist es wichtig, die Vorzüge und die möglichen Nachteile eines bevorstehenden Verkaufs von Haus oder Wohnung sorgfältig zu prüfen:

Vorzüge

• Wegfall einer Maklergebühr, die mehrere Tausend Euro betragen kann
• Erhöhte Kontrolle über potenzielle Käufer:innen, Objektbeschreibungen und dergleichen

Nachteile

• Die Vermarktung einer Immobilie ist sehr zeitaufwändig und dauert mitunter lange
• Keine Expertise in der Erstellung eines Exposés
• Keine Unterstützung bei der Erstellung von Musterverträgen, Exposés und der Vorbereitung von Verkaufsverhandlungen
• Fehlende oder nur geringe Marktkenntnisse und Käufernetzwerk
• Wenig Vorerfahrung in der Durchführung von Besichtigungen und der Strukturierung von Verkaufsverhandlungen

Immobilienmaklerkosten von der Steuer absetzen

Der Kauf von Immobilien kann nur dann vollständig steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie nicht zur privaten Nutzung gekauft wird. Als Kapitalanlage können die Kosten der Immobilienmakler:in über die Nutzungszeit als Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Gesamtsumme kann linear abgeschrieben werden. Die vollständige Abschreibung tritt in diesem Fall nach 80 Jahren ein.

Vermieter:innen können die Kosten für den Makler:in von der Steuer absetzen.

Mieter:innen können unter bestimmten Umständen die Kosten der Makler:in in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben.

Fazit

Die Maklerprovision oder Maklercourtage ist eine essenzielle Komponente des Immobiliengeschäfts, die oft Unterschiede auf regionaler Basis aufweist. Sie richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie der Art der Immobilie und dem Verkaufspreis und unterliegt Verhandlungen zwischen Makler:in und Kund:in. In Deutschland variiert sie im Durchschnitt um 7,14%, wobei regionale Unterschiede bis hinunter zu 4,76% möglich sind. Ein Verständnis dieser Gebührenstruktur ist für Käufer:innen und Verkäufer:innen gleichermaßen wichtig.

Mit den jüngsten Gesetzesänderungen ist das „Bestellerprinzip“ nun auch beim Immobilienkauf wirksam, wodurch Käufer:innen vor übermäßigen Maklerkosten geschützt werden. Dies hat dazu geführt, dass inzwischen in der Regel eine gerechtere Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen erfolgt.

Für Vermieter:innen und Käufer:innen besteht zudem die Möglichkeit, die Maklergebühren steuerlich geltend zu machen, was zusätzliche finanzielle Vorteile mit sich bringen kann.

Abschließend ist zu sagen, dass die Höhe der Maklerprovision keine gesetzlich festgelegte Größe ist. Sie kann und sollte verhandelt werden, um das beste Ergebnis für beide Parteien zu erzielen. Daher empfiehlt es sich immer, vor Abschluss eines Vertrages verschiedene Angebote zu vergleichen und sich über die aktuellen Durchschnittsprovisionen im jeweiligen Bundesland zu informieren.

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