Der Hausverkauf: Ein großer Schritt für Eigentümer:innen. Egal, ob die Immobilie einst selbst gekauft oder geerbt wurde, der Verkauf eines Hauses sollte stets sorgfältig durchdacht werden. Doch nicht nur vor dem tatsächlichen Verkauf müssen sich Eigentümer:innen mit einer Vielzahl an Fragen befassen, auch während und nach dem Verkauf gibt es wichtige Schritte, die beachtet werden sollten. Denn so können Verkäufer:innen sich viel Stress in der Zukunft ersparen.
Dieser Beitrag soll dazu dienen, Verkäufer:innen durch jeden Schritt des Hausverkaufsprozesses zu begleiten, sodass sie sich gut vorbereitet und aufgeklärt in das Abenteuer des Hausverkaufs aufmachen können.
Schritt-für-Schritt-Anleitung Hausverkauf
- Hausverkauf gut vorbereiten:
– Wann kann/muss/soll ich mein Haus verkaufen? Besonders in Zeiten hoher Nachfrage und niedrigen Zinsen ist der Verkauf von Häusern besonders lukrativ. Wenn möglich, sollten Verkaufende auf diesen Moment warten.
– Arbeite ich mit einer Makler:in zusammen? Je mehr Erfahrung und Marktwissen Verkäufer:innen haben, desto sinnvoller kann ein Verkauf auch ohne Makler:in sein. Dabei sollten Verkaufsinteressierte jedoch immer die benötigte Zeit, den Aufwand und die Erfahrung der Immobilienexpertin gegen die Maklercourtage aufrechnen.
– Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt und wo finde ich diese? Der Verkauf einer Immobilie erfordert eine ganze Reihe an Unterlagen. Die wichtigsten sind der Energieausweis sowie der Grundriss + Grundbucheintragung.
– Beauftrage ich eine Gutachter:in zur Bewertung meiner Immobilie? Die Bestimmung des richtigen Verkehrswertes ist essenziell, um ein Haus zum idealen Preis und mit dem bestmöglichen Ertrag zu verkaufen. Damit der Wert eines Hauses zuverlässig geschätzt werden kann, ist eine professionelle Immobilienbewertung ratsam. - Phase der Vermarktung
– Was gehört alles in ein gutes Exposé? Das Exposé entspricht dem „Werbeprospekt“ eines Hauses und ist das Erste, was potenzielle Käufer:innen sehen. Daher sind professionelle, hochauflösende Fotos und eine stimmige Beschreibung des Hauses und der Umgebung, sowie aller wichtigen Fakten unerlässlich.
– Wo inseriere ich mein Haus? Jedes Haus zum Verkauf sollte auf den großen Immobilienportalen beworben werden. Marktführer in Deutschland ist hier immoscout24.de
– Wie bereite ich Besichtigungen vor und worauf sollte bei diesen geachtet werden? - Alles für die Verhandlung mit potenziellen Käufer:innen wissen:
– Welchen finanziellen Spielraum habe ich beim Immobilienpreis?
– Was muss in den Kaufvertrag rein?
– Wie beauftrage ich eine Notar:in?
– Was passiert bei der Hausübergabe? - Steuern nach dem Verkauf:
– Welche Steuern fallen für mich an?
Vorbereitung des Hausverkaufes
Die Entscheidung wurde gefällt: Das Haus soll verkauft werden. Worauf müssen Eigentümer:innen jetzt genau achten? Die wichtigsten Punkte in der Vorbereitung zum Hausverkauf sind die Entscheidung über den Zeitpunkt und ob mit einer Makler:in zusammengearbeitet werden soll. Auch müssen schon vor dem Verkauf des Hauses alle relevanten Unterlagen für die Veräußerung zusammenzutragen.
Zeitpunkt des Hausverkaufs
Wenn möglich, sollte der Zeitpunkt der Verkauf einer Immobilie gut überdacht werden. Die aktuelle Marktlage auf dem Immobilienmarkt, Zinsen für Immobilienkredite und weitere Faktoren beeinflussen den Kaufpreis maßgeblich.
In manchen Fällen ist die Wahl des Zeitpunktes aus finanziellen, beruflichen oder privaten Gründen nicht möglich. Der falsche Zeitpunkt kann mitunter jedoch leider dazu führen, dass das Haus nicht das volle preisliche Verkaufspotenzial ausschöpfen kann.
Wenn Eigentümer:innen also einen zeitlichen Spielraum haben, sollten sie auf folgendes achten:
- Genügend Zeit einplanen für den Verkauf
- Die aktuelle Marktlage
- Ablauf der Spekulationsfrist abwarten
- Zinssätze bei der Finanzierung beim Immobilienkauf (Niedrige Zinsen = Erhöhte Nachfrage)
- Mietobjekte sollten, wenn möglich, bereits leer stehen, der Verkauf bewohnter Mietshäuser ist zwar möglich, schränkt aber auf der Käufersuche entsprechend ein
Bei diesen Fragen kann bereits ein Profi zu Rate gezogen werden. Makler:innen kennen sich bestens mit den Immobilienpreisen aus und auch, wie hoch die Nachfrage auf dem Markt derzeit ist. Selbst bei schwieriger Marktsituation können Makler:innen durch ihr Know-How dabei helfen, den bestmöglichen Preis einer Immobilie zu erlangen.
Hausverkauf: Privat oder mit Makler:in?
Generell spricht nichts dagegen, eine Immobilie auf eigene Faust zu verkaufen. Das Wichtigste hierbei ist, dass Eigentümer:innen genug Zeit für den Verkauf einplanen müssen – nicht nur für den Verkauf selbst, sondern für das ganze Drumherum. Denn beim Eigenverkauf fallen sämtliche Marketingmaßnahmen, Anfragen und Besichtigungstermine in die Verantwortung des Verkäufer:in. Zudem muss die Recherche über die aktuelle Marktlage und Nachfrage, Einlesen in die Materie und das Sammeln sämtlicher erforderlichen Unterlagen und die Immobilienbewertung einberechnet werden.
Eine Makler:in unterstützt Verkäufer:innen bei all diesen Schritten:
- Immobilienbewertung
- Anschaffung aller relevanten Unterlagen
- Exposé und Marketing
- Besichtigungen
- Verhandlungen
- Kaufvertrag
- Angemessene Übergabe
Hier eine übersichtliche Darstellung der Vor- und Nachteile des privaten Verkaufs und des Verkaufs mit einer Makler:in:
| Verkauf mit Makler:in | Verkauf mit Makler:in | Verkauf ohne Makler:in | Verkauf ohne Makler:in |
|---|---|---|---|
| Vorteile | Nachteile | Vorteile | Nachteile |
| Große Zeitersparnis | Maklerprovision 6-7% des Kaufpreises von beiden Verkaufsparteien | Ersparnis der Maklergebühr: 6-7% des Kaufpreises von beiden Verkaufsparteien | Es fallen auch ohne Makler:in viele große und kleine Kosten an (Immobilienbewertung, Marketing, Notar:in etc.) |
| Möglicherweise höhere Gewinne | Teilweise Einschränkungen im Kundenkontakt | Wertvolle Investment-Erfahrung | Viel spezifisches Wissen gefragt |
| Fördert realistische Erwartungen bezüglich Preis etc. | Spannende Beschäftigung bei ausreichend Zeit und Motivation | Unter- oder Überbewertung der Immobilie aufgrund mangelnder Marktkenntnisse | |
| Kundenstamm und professionelle Marketingkanäle und Verkaufsstrategien | Begrenzte Reichweite und aufwendige Marketingmaßnahmen | ||
| Fachwissen und Zugang zu brancheninternen Information | Verantwortung für alle rechtlichen und bürokratischen Angelegenheiten | ||
| Erfahrene Verhandlungsführung und emotionale Distanz zur Immobilie | Fehlende Erfahrungen und mangelhaftes Verhandlungsgeschick | ||
| Umfangreicher Service rund um den Immobilienverkauf | Immobilienverkauf kann zum Stress- und Nervenfaktor werden | ||
| Höhere Plan- und Kalkulierbarkeit | Ohne Motivation und Selbstbewusstsein ist es hart einen Immobilienverkauf erfolgreich abzuschließen |
Maklerprovision bei Hausverkäufen
Wer sich entscheidet mit einer Makler:in zusammenzuarbeiten, setzt sich früher oder später auch mit der Maklerprovision auseinander.
Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie fällt die Maklerprovision bzw. -courtage an. Die Höhe der Provision variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 4,65% und 7,14%. Nach erfolgreichem Verkauf (sprich, wenn der Verkaufsvertrag unterzeichnet wurde) wird die Maklerprovision je nach Vereinbarung spätestens sieben bis 14 Tage danach fällig.
Die Provision wird in der Regel von Verkäufer:in und Käufer:in hälftig gezahlt. Auch wenn Verkäufer:innen gerne an der Provision sparen würden, sie dürfen diese nicht zu vollständig auf die Käufer:in abwälzen.
Die richtige Immobilienmakler:in finden
Wenn Eigentümer:innen sich für den Verkauf mithilfe einer Makler:in entschieden haben, werden sie sich im nächsten Schritt mit der Frage auseinandersetzen, wie sie die bestmögliche Makler:in für sich und ihr Haus finden können.
Zunächst sollte auf die Qualifikation einer Makler:in geschaut werden. Sprich: Die Ausbildung und Erfahrung. Seriöse Makler:innen werden Eigentümer:innen immer von Anfang bis Ende begleiten – von der Zusammenstellung des Dossiers bis zur Abwicklung des Verkaufs.
Die Marktkenntnis ist ein weiterer wichtiger Faktor. Eigentümer:innen sollten nach einer Makler:in schauen, die sich auf ihre Immobilienart, die sie verkaufen möchten, spezialisiert hat. Wenn Eigentümer:innen einen Neubau verkaufen möchten, sollten sie sich also nach einer Makler:in umschauen, die sich auf den Verkauf von Neubauten spezialisiert hat.
Die richtige Makler:in sollte bereits ähnliche Immobilien wie die, die eine Eigentümer:in verkaufen will, erfolgreich vermittelt haben.
Damit ergibt sich auch der nächste Punkt: Eigentümer:innen sollten sich immer Referenzen der Makler:in geben lassen. Zudem sollten bereits bestehende Verkaufsdossiers angeschaut werden, da sich Verkäufer:innen so ein gutes Bild über die Arbeit der Makler:innen machen können.
Beratung und Bewertung
Bei der Beratung und Bewertung einer Immobilie wird in der Regel das sogenannte hedonische Bewertungssystem benutzt. Bei diesem fließen verschiedene Faktoren in die Berechnung ein, die nicht nur den Wert der Immobilie und des Landes werten, sondern auch die aktuelle Marktlage. Diese Berechnung liefert eine Preisspanne bei der eine erfahrene Makler:in gut einschätzen kann, wo man die jeweilige Immobilie in der Spanne einordnen sollte.
Außerdem sollten Eigentümer:innen auf die Art des Maklervertrags achten, denn auch hier gibt es Unterschiede. Zwischen einem Allgemeinauftrag, einem einfachen Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag.
Bei einem Allgemeinauftrag können mehrere Makler:innen gleichzeitig beauftragt werden. Die Makler:in wird nur bei einer erfolgreichen Vermittlung bezahlt.
Der einfache Alleinauftrag besagt, dass eine Makler:in die Immobilie vermittelt. Die Auftraggeber:in darf rechtlich somit keine anderen Makler:innen mit der Vermarktung beauftragen, darf aber noch selbst aktiv werden.
Beim qualifizierten Makleralleinauftrag darf nur die Makler:in aktiv werden. Das bedeutet, dass auch die Eigentümer:in nicht mehr die Immobilie vermitteln darf. Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag steigt die Motivation der Makler:in enorm, die Immobilie zügig erfolgreich zu vermitteln.
| Vor- / Nachteile Maklervertrag | Qualifizierter Makleralleinauftrag | Einfacher Makleralleinauftrag | Allgemeinauftrag |
|---|---|---|---|
| Motivation der Makler:in | Hoch | Mäßig | Niedrig |
| Beauftragung mehrerer Makler:innen gleichzeitig | Nicht möglich | Nicht möglich | Möglich |
| Privatverkauf durch Eigentümer:innen | Nicht möglich | Möglich | Möglich |
Unterlagen für den Verkauf eines Hauses
Für den Verkauf eines Hauses müssen sämtliche relevante Unterlagen über das Haus zusammengetragen werden. Teils sind die Unterlagen verpflichtend vorzulegen, doch abgesehen davon steigt die Verkaufswahrscheinlichkeit, wenn Verkäufer:innen sofort alle Unterlagen vorlegen können. Folgende Unterlagen sind in diesem Fall wichtig:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Grundriss der Immobilie
- Relevante Rechnungen (z.B. von Modernisierungsmaßnahmen)
- Gutachten
- Eventueller Gebäudeversicherungsschein
Grundriss
Der Grundriss einer Immobilie ist für den Verkauf immens wichtig. Warum? Er gibt Käufer:innen eine Idee darüber, wie die Anordnung, Schnitt und Aufteilung der Räume ist, wo Türen und Fenster, und Badezimmer und Küche sind.
Mithilfe eines Grundrisses können Käufer:innen eine Vogelperspektive von der Immobilie erlangen und sich einen Überblick verschaffen in welcher Himmelsrichtung sich Balkon, Garten oder Terrasse befinden.
In der Regel können Eigentümer:innen ihre Flurkarte bei den örtlichen Katasterämtern oder über Online-Portale der Bundesländer einsehen. Da es sich hierbei um ein vom Staat erstellten Dokument handelt, ist eine Flurkarte die wohl seriöseste und auch genauste Vermessung, die von einem Grundstück existiert.
Grundbuchauszug
Beim Hausverkauf darf auch der Grundbuchauszug nicht fehlen. Dieser dient unter anderem dazu sämtliche Besitzer:innen der Immobilie bzw. des Grundstücks aufzuzeigen. Der Auszug kann entweder durch einen Notar angefordert werden oder direkt beim Grundbruchamt. Im Grundbuchauszug finden potenzielle Käufer:innen Informationen über:
- Besitzer:innen der Immobilie
- Mögliche Grundschulden
- Wege-, Nießbrauch- oder Wohnrechte
Ein beglaubigter Auszug kostet 20 Euro, wobei ein unbeglaubigter 10 Euro kostet.
Energieausweis
Ein Energieausweis gibt Aufschlüsse über den Energiebedarf und -verbrauch eines Hauses. Bei dem Verkauf eines Hauses ist die Erstellung eines Energieausweises nach GEG verpflichtend.
Wenn Eigentümer:innen einen Energieausweis für ihre Immobilie erstellen lassen wollen, wenden Sie sich hierfür an Energieberater:innen. Diese sind durch entsprechende Qualifizierungen befugt einen Energieausweis zu erstellen.
Eine Liste dieser Energieeffizienz-Berater:innen findet sich zum Beispiel bei der Deutschen Energieagentur (dena). Weitere Expert:innen, die berechtigt sind solche Ausweise zu erstellen, finden sich zudem bei den örtlichen Ingenieurkammern-Bau.
Wer bereits einen Energieausweis für seine Immobilie hat, muss lediglich darauf achten, dass dieser nicht älter als 10 Jahre alt ist. Nach 10 Jahren muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.
Häuser bewerten & Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung ist komplex. Es kann schnell passieren, dass Eigentümer:innen bei der Festlegung ihres Immobilienpreises sich etwas verschätzen.
Dabei ist der Immobilienpreis für den Verkauf von Häusern natürlich essenziell. Wird er zu hoch angesetzt, findet man womöglich keine Käufer:innen. Selbst wenn der Preis zu niedrig angesetzt wird, heißt das nicht, dass sich sofort Interessent:innen finden.
Im Gegenteil: Ein zu niedriger Preis kann zu Misstrauen seitens der Käufer:innen führen und dass diese dann die Seriosität der Immobilie anzweifeln.
Um eine Immobilie bewerten zu lassen, können sich Eigentümer:innen, falls sie mit keiner Makler:in zusammenarbeiten, oder auch zusätzlich zur Makler:in, eine Gutachter:in zurate ziehen. Die Gutachtenkosten hängen je nach Umfang der Bewertung ab.
Generell können Eigentümer:innen bei einem externen Gutachten hier mit 0,5 – 1 Prozent des Immobilienpreises rechnen.
Mehr darüber welche Faktoren zur Ermittlung eines Immobilienpreises eine Rolle spielen und welche Bewertungsverfahren es gibt, finden Sie hier: https://zenit-immobilien.de/immobilienbewertung/
Exposé für den Hausverkauf erstellen
Das Exposé einer Immobilie ist das erste, was potenzielle Käufer:innen sehen. Dementsprechend wichtig ist es ein gutes Exposé zu erstellen, das sofort Interesse weckt.
Was gehört in ein gutes Exposé?
- Ausschlagkräftige Überschrift: Mit der Überschrift sollte sofort ein Grundgefühl der Immobilie vermittelt werden. Hier können Eigentümer:innen fast in Richtung Werbeslogan denken.
- Attraktive Kurzbeschreibung der Immobilie mit Nennung aller Vorzüge: Um das bereits geweckte Interesse der potenziellen Käufer:innen nicht zu verlieren, sollte in der Kurzbeschreibung die Immobilie von ihrer attraktivsten Seite präsentiert werden. Hier sollten also die besten Vorzüge der Immobilie aufgelistet werden. Das können zum Beispiel Lage oder Ausstattung sein.
- Professionelle Immobilienfotos: Idealerweise beauftragen Eigentümer:innen für die Erstellung von Immobilienfotos einen Profi. Denn Licht, Perspektive und die Ausrichtung des Mobiliars haben einen immensen Einfluss darauf, wie attraktiv eine Immobilie auf Fotos aussieht.
- Detailliertere Immobilienbeschreibung: Im nächsten Schritt ist es natürlich wichtig die Immobilie genau zu beschreiben. Eine Liste der wichtigsten Punkte, die nicht fehlen sollten:
– Baujahr
– Wohnfläche
– Wohneinheiten
– Zimmeranzahl
– Garten/Terrasse/Balkon
– Kellerräume
– Einbauküche
– Stellplätze
– Energiedaten - Lage der Immobilie: Bei der Lagenbeschreibung der Immobilie, ist es wichtig Interessent:innen über Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Anschluss an die öffentlichen Verkehrsmittel, nächste Autobahnausfahrten und auch jegliche Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung aufzuklären.
Home-Staging
Für manche Eigentümer:innen kann Home-Staging interessant sein. Vor allem bei teureren Immobilienobjekten, die zum Höchstpreis verkauft werden sollen, kann ein Home-Staging durchaus Sinn machen.
Beim Home-Staging werden sämtliche Räume der Immobilie bestmöglich in Szene gesetzt. Sollte die Immobilie bereits möbliert sein, werden persönliche Gegenstände weggeräumt oder manche Möbelstücke ausgetauscht.
Leere Räume werden komplett eingerichtet, damit Interessent:innen sofort ein Gefühl für die Immobilie und deren Räume bekommen können. Wer selbst nicht „stagen“ möchte, kann dafür inzwischen Profis engagieren.
Die Preise des Home Stagings variieren stark und hängen von etlichen Faktoren ab. Für Verkäufer:innen ist es ratsam, sich von verschiedenen Anbietern vorher ein paar Angebote einzuholen und Preise zu vergleichen.
Virtual Home Staging
Eine günstigere, aber durchaus auch interessante Variante des Home-Stagings, ist die virtuelle Form des Stagings.
Beim Virtual Home Staging erstellen Immobilienmakler:innen oder auch Designer:innen digitale Reproduktionen von Räumlichkeiten. Das bedeutet, dass die Immobilie virtuell möbliert, gestrichen und dekoriert wird.
Vermarktung von Häusern
Die Unterlagen sind zusammengestellt, das Exposé ist fertig, die Fotos wurden gemacht und das Haus ist bereit für Besichtigungen: Jetzt beginnt die Vermarktung.
Für die Vermarktung des Hauses wird die Immobilie auf den gängigsten Onlineportalen inseriert und ggf. auf der Webseite der Makler:in & deren Partner. Der Arbeits- und Zeitaufwand des Einstellens von Inseraten und deren Verwaltung sollten Eigentümer:innen nicht unterschätzen.
Falls mit einer Makler:in zusammengearbeitet wird, übernimmt diese die komplette Vermarktung und Verwaltung der Inserate.
Kommunikation mit Interessierten
Interessent:innen kontaktieren die Eigentümer:in bzw. Makler:in entweder direkt über das Inserat auf der jeweiligen Plattform, via Anruf oder E-Mail.
Wenn viele Anfragen eingehen, kann bereits basierend auf der Nachricht bzw. Anrufe der Interessent:innen eine Vorauswahl getroffen werden: Besteht ein gutes Grundgefühl, ist die Nachricht ordentlich verfasst, kommt die Interessent:in seriös rüber?
Makler:innen nutzen hier häufig ein sogenanntes CRM-System (Customer Relationship Management System), um die Übersicht über die Interessent:innen zu behalten.
Das Gleiche gilt natürlich auch für Eigentümer:innen. Sie sollten bei der Kommunikation gegenüber potenziellen Käufer:innen einen freundlichen und seriösen Eindruck hinterlassen.
Immobilienbesichtigungen planen
In der Regel sind Einzelbesichtigungen für Eigentümer:in, Makler:in und auch Interessent:innen am besten.
Einzelbesichtigungen ermöglicht es Interessent:innen alle Fragen, die sie zur Immobilie haben sollten, stellen zu können. Auch Eigentümer:in bzw. Makler:in haben hierdurch die Chance ein Gefühl für die potenziellen Käufer:innen zu bekommen.
Alternativ zur Einzelbesichtigung können auch Open House Besichtigungen veranstaltet werden. Bei diesen werden Besichtigungen an einem Tag gebündelt. Das ist zum Beispiel von Vorteil, wenn die Immobilie noch bewohnt ist. So werden die Bewohner:innen weniger durch immer wiederkehrende Besichtigungen gestört. Zudem ist der organisatorische Aufwand geringer, da sich auf ein Besichtigungstag/-zeitraum begrenzt und diese mit Interessent:innen geteilt wird.
Anders als bei Massenbesichtigungen werden beim Open House seriöse Interessent:innen eingeladen, mit denen Eigentümer:in bzw. Makler:in bereits Kontakt hatten.
Kaufpreisverhandlungen
Wenn Eigentümer:innen mit einer Makler:in zusammenarbeiten, kann diese auch die Preisverhandlung übernehmen bzw. bei dieser unterstützen. In der Regel werden Interessent:innen ein Angebot machen, welches Verkäufer:innen dann ggf. mit anderen Angeboten vergleichen können.
Basierend auf den Angeboten können Eigentümer:innen dann in die Verhandlung gehen. Hier wird zwischen Verkäufer:in und Käufer:in der gemeinsame Nenner gesucht.
Bei einer Verhandlung sollten Verkäufer:innen vorher wissen, wie groß der eigene finanzielle Spielraum ist, wie schnell verkauft werden soll und wie hoch die Nachfrage der Immobilie ist.
Zudem sollte die Bonität einer potenziellen Käufer:in geprüft werden, um sicherzugehen, dass die Zahlung auch getätigt werden kann. Wenn es in die endgültige Kaufpreisfindung geht, sollten Eigentümer:innen sich eine entsprechende Bankbestätigung über den Kaufpreis oder eine Bestätigung über eine potenzielle Kreditfinanzierung vorlegen lassen.
Kaufvertrag
Sobald sich Eigentümer:in und Interessent:in über einen Preis einig sind, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Folgende Punkte dürfen in einem Kaufvertrag nicht fehlen:
- Name von Käufer:in und Verkäufer:in
- Kaufpreis
- Immobilienbeschreibung
- Ausstattung der Immobilie
- Bekannte Mängel
- Jegliche Zahlungsvereinbarungen
- Termin der Übergabe
Ein (notariell beglaubigter) Kaufvertrag ist zwingend notwendig, um einen Kauf rechtlich abzuschließen und somit den Eigentümerwechsel zu gewährleisten.
Notartermin vorbereiten
Damit ein Kaufvertrag rechtswirksam ist, muss er von einem Notar beglaubigt werden. Daher ist ein Notartermin ein Muss. Oft wird ein Notar basierend auf Weiterempfehlung ausgesucht. Sollten Eigentümer:innen keine solche Empfehlung haben, können Sie sich über die fachliche Kompetenz eines Notars informieren und in einem ersten Gespräch herausfinden, ob sich eine Zusammenarbeit gut anfühlt.
Vor dem Termin sollten der Notar:in der Kaufvertrag, ggf. ein Erbbaurechtsvertrag und Teilungserklärungen bei Wohnungen und das Baulastenverzeichnis geschickt werden.
Wenn sich beide Parteien, Käufer:in und Verkäufer:in, bei der Zahlungsabwicklung zusätzlich absichern wollen, empfiehlt es sich ein Notaranderkonto einzurichten. Bei diesem Konto handelt es sich um ein Treuhandkonto, das von der Notar:in verwaltet wird. Der Kaufpreis wird auf das Treuhandkonto eingezahlt und nachdem die Käufer:in als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen wird, wird die Summe an die Verkäufer:in ausbezahlt.
Notarkosten
Die Notarkosten sind gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) gesetzlich festgelegt. Daher müssen sich Eigentümer:innen hier keine zusätzlichen Gedanken machen. Durchschnittlich betragen die Notarkosten 1,5 % der Kaufsumme, inklusive 0,5 % Grundbuchkosten.
Die Kosten können natürlich mit Umfang der Notararbeit steigen, beispielsweise, wenn ein Treuhandkonto eingerichtet werden soll.
Nach dem Hausverkauf
Der Vertrag wurde unterschrieben und beglaubigt – doch ganz abgewickelt ist der Immobilienverkauf noch nicht. Was gibt es in den nächsten Schritten zu beachten?
Immobilienübergaben und Kaufpreiszahlungen für den Verkauf von Häusern
Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe wird im Kaufvertrag festgelegt. Bei der Schlüsselabgabe wird die Immobilie besichtigt und ein Übergabeprotokoll geschrieben. Das Übergabeprotokoll hält mögliche Mängel und die Zählerstände fest.
Im letzten Schritt werden sämtliche Schlüssel an die neue Eigentümer:in überreicht.
Steuern auf den Verkaufserlös
Beim Verkauf einer Immobilie ergibt sich die Frage auf, wen welche Arten von Steuern zukommen.
Die Grunderwerbsteuer ist von der Käufer:in zu zahlen. Die Höhe der Steuer für den Erwerb von Grundstücken variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Prozent.
Die Spekulationssteuer wird seitens der Verkäufer:in fällig, wenn sie die Immobilie seit weniger als zehn Jahren besitzen. Sie entfällt, wenn die Immobilie schon vor über zehn Jahren gekauft oder auch, wenn kein Gewinn mit dem Verkauf gemacht wurde. Außerdem entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde.
Wenn eine Eigentümer:in innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, wird die Eigentümer:in als gewerbliche Immobilienhändler:in gesehen. Bei gewerblichen Immobilienhändler:innen fallen stets Steuern an: Spekulationssteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer.
Verkauf einer vermieteten Immobilie
Wenn eine Immobilie verkauft wird, die zurzeit vermietet ist, muss die neue Käufer:in das Mietverhältnis übernehmen. Wenn die neue Eigentümer:in die Immobilie selbst beziehen will, kann sie Eigenbedarf anmelden. Lediglich über diesen Weg ist die Beendigung eines bestehenden Mieterverhältnisses aufgrund des Mieterschutzes möglich.
Ablösung des alten Baukredits
Wenn Verkäufer:innen für die Finanzierung ihrer Immobilie einen Kredit aufgenommen haben, kann dieser meist vorzeitig aufgelöst werden. Das ist dennoch mit zusätzlichen Kosten verbunden, da eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese Vorfälligkeitsentschädigung deckt die Verluste ab, die eine Bank durch die ausbleibenden Zinsen macht, die Eigentümer:innen im Kreditverhältnis weiterhin bezahlt hätten.
In manchen Fällen kann eine solche Vorfälligkeitsentschädigung jedoch entfallen. Gemäß §489 BGB haben Eigentümer:innen ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Baufinanzierung vor mehr als 10 Jahren abgeschlossen wurde. Außerdem ist es möglich, dass die Käufer:in die Baufinanzierung übernimmt, was auch dazu führt, dass Eigentümer:innen die Entschädigung an die Bank nicht zahlen müssen. Diesem Übertrag muss die Bank jedoch zustimmen.
Fazit
Ein Hausverkauf ist eine komplexe Angelegenheit. Doch mit der richtigen Recherche und Vorbereitung, können Eigentümer:innen sichergehen, dass der Verkauf so reibungslos wie möglich vonstattengehen wird. Bei der Zusammenarbeit einer Makler:in übernimmt diese zudem den Großteil der Arbeit. Daher ist es ratsam für Verkäufer:innen sich im Vorfeld zu überlegen, wie viel Zeit (und Nerven) sie für den Verkauf ihrer Immobilie tatsächlich aufbringen können.
