Grunderwerbsteuer: Steuern beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks an. Viele Käufer:innen fragen sich, wann diese Steuer bezahlt werden muss, wie hoch sie ausfallen wird, ob sie die Steuer mehr oder weniger umgehen können und, und, und… diese und weitere Fragen werden im folgenden Beitrag geklärt.

• Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer, die zu bezahlen ist, wenn ein Grundstück in das Eigentum einer neuen Person übergeht
• Zur Zahlung der Grunderwerbssteuer erhalten neue Eigentümer:innen von ihrem zuständigen Finanzamt einen Bescheid.
• Sollte es sich bei den Käufer:innen um Ehegatt:in, Lebenspartner:in oder Verwandten ersten Grades handeln, entfällt die Grunderwerbsteuer komplett.
• Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland prozentual festgelegt und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, welcher sich unter anderem aus dem Kaufvertrag ergibt.
• Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erfolgt von den Gegenleistungen, die die Käufer:in gegenüber der Verkäufer:in hat, um das Grundstück ihr abzukaufen und Eigentümer:in zu werden.
• Die Grunderwerbersteuer entfällt in folgenden Fällen: Grundstückerwerb im Todesfall oder durch Schenkung; die Immobilie kostet weniger als 2.500 € kostet; beim Verkauf an Verwandte 1. Grades, wie Ehepartner, Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel, Adoptivkinder, Schwiegertöchter und -söhne; Verkäufe im Rahmen eines Vermögensausgleiches nach einer Scheidung.
• Es gibt Wege, den Verkaufspreis zu reduzieren, damit die zu zahlende Steuer auf Grunderwerb entsprechend sinkt.
• Wenn Käufer:innen die Immobilie vermieten wollen, dann können sie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen.

Definition und Hintergrund der Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine sogenannte Verkehrssteuer, die zu bezahlen ist, wenn ein Grundstück in das Eigentum einer neuen Person übergeht. Dies ist beispielsweise auch der Fall, wenn Eigentümer:innen eine Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) kaufen.

Die gesetzlichen Regelungen der Grunderwerbssteuer ist im Grunderwerbssteuergesetz festgehalten.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Zur Zahlung der Grunderwerbssteuer erhalten neue Eigentümer:innen von ihrem zuständigen Finanzamt einen Bescheid. Das Finanzamt wird von dem Notar über den Immobilienkauf benachrichtigt, nachdem der Kauf von ihm beurkundet wurde. Nachdem die Käufer:innen den Bescheid des Finanzamts erhalten haben, haben sie vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbssteuer zu bezahlen.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Grundsätzlich zahlt die Käufer:in die Grunderwerbssteuer. Dies wird meist zusätzlich als aufschiebende Bedingung des Übergangs der Immobilie im Kaufvertrag entsprechend festgehalten. Ist im Vertrag nichts Anderweitiges geregelt, so haften Käufer:in und Verkäufer:in gesamtschuldnerisch (gemeinsam) für die fällige Grunderwerbsteuer (§ 13 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz). Das bedeutet, dass sich das Finanzamt bei einer ausbleibenden Zahlung auch an die Verkäufer:in wenden kann.

Da das Grundstück bzw. die Immobilie erst als Eigentum der Käufer:in übergeht, sobald die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde, ist es jedoch im Sinne der Käufer:in die Steuer möglichst schnell zu begleichen.

Sollte es sich bei den Käufer:innen um Ehegatt:in, Lebenspartner:in oder Verwandten ersten Grades handeln, entfällt die Steuer für den Grunderwerb komplett.

Eigentümerwechsel erst nach Steuerzahlung

Für den Eigentümerwechsel von Immobilien und Grundstücken ist in Deutschland immer ein beurkundeter Notarvertrag erforderlich. Dieser ist grundlegend für die Bestimmung der Höhe des Kaufpreise, damit auch die Bestimmung der Grundsteuer und wer diese zu tragen hat.

Käufer:innen sind selbst dann bisher nicht Eigentümer:in des Grundstücks, wenn die Notar:in den Verkauf der Immobilie beglaubigt und die Übergabe bereits stattfand. In diesem Schritt sind sie lediglich Besitzer:in.

Nachdem die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde, kann die Notar:in mit einem entsprechenden Unbedenklichkeitsbescheid des Finanzamts die Eintragung ins Grundbuch veranlassen. Mit dem Grundbucheintrag wird die Käufer:in offiziell zur Eigentümer:in.

Dies gilt sowohl für Wohnungen und Häuser, als auch für bloße Grundstücke, wenn diese die Eigentümer:in wechseln. Wie lange diese Prozess dauert, hängt primär von der Geschwindigkeit des zuständigen Finanzamts ab.

Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2006

Seit 2006 dürfen Bundesländer selbst die Höhe der Grunderwerbssteuer verändern. Ziel der Gesetzänderung war zunächst niedrigere Steuersätze anzubieten, um so den Verkauf an Immobilien des jeweiligen Bundeslandes zu erhöhen. Doch statt die Steuer herunterzusetzen, erhöhten die Bundesländer ihre Steuersätze. Bayern ist das einzige Bundesland, das nach wie vor an der 3,5 % Gewerbesteuer festhält.

Grunderwerbsteuer berechnen

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland prozentual festgelegt und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, welcher sich unter anderem aus dem Kaufvertrag ergibt. Daneben zählen auch alle mit der Immobilie verbunden Rechte und Verbindlichkeiten, wie eingetragene Grundpfandrecht oder andere Grundstücksbelastungen wie Wohn- und Nießbrauchsrechte.

Die Prozentsätze variieren zwischen 3.5% in Bayern und bis zu 6.5% im Saarland, Brandenburg, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein.

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * aktueller Steuersatz für Grunderwerb des Bundeslandes

Der Prozentsatz der Grunderwerbsteuer in Hamburg liegt bei 5,5%. Daher würde für eine Immobilie dort, die für 450.000 € verkauft wird, sich auf 24.750€ belaufen.

SONDERFALL: Am 01.01.2024 wird die Grunderwerbsteuer in Thüringen auf 5,0% runtergesetzt und bis zu 25.000€ werden von der Steuer freigestellt, sofern es sich bei der Immobilie um die erste der Käufer:in handelt und sie selbst bewohnen wird.

Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer besteht laut GrEStG aus sämtlichen Gegenleistungen, die beim Kauf eines Grundstücks aufkommen. Gegenleistungen sind alle Leistungen, die die Käufer:in gegenüber der Verkäufer:in hat, um das Grundstück ihr abzukaufen und Eigentümer:in zu werden. Bei Eigentumswohnungen handelt es sich entsprechend um Anteile des Grundstücks.

Maßgeblich ist hierbei der Kaufpreis, welcher im Notarvertrag beim Immobilienkauf aufgeführt wird.

Weiter wichtige Punkte, die in die Bemessungsgrundlage einfließen, sind:

• Verbindlichkeiten, die von der Käufer:in übernommen werden
• Sofern die Immobilie noch nicht fertig gebaut wurde: Die Gebäudeerrichtungskosten
• Erbbauzinsen beim Erbbaurecht

Das Erbbaurecht besagt, dass der Erbbaurechtnehmer Nutzungsrechte für das Grundstück des Eigentümers hat. Sprich: Er darf auf dem fremden Grundstück bauen. Die Erbbauzinsen bezahlt der Erbbaurechtnehmer an den Eigentümer.

Instandhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer

Dadurch, dass die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sämtliche Gegenleistungen enthält, die die Käufer:in der Verkäufer:in erbringen muss, stellt sich folgende Frage: Was passiert, wenn eine Immobilie „mit Inventar“ verkauft wird?

Sofern das Inventar (z.B. Möbel oder Küche) nicht den Kaufpreis der tatsächlichen Immobilie beeinflusst (also ein separater Vertrag zum Verkauf des Inventars angefertigt wird), muss auch keine Steuer auf den Kauf des Inventars bezahlt werden.

Die Übernahme einer Instandhaltungsrücklage wird bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt. Die zu zahlende Steuer für den Kauf von Grundstücken wird durch Instandhaltungsrücklagen demnach nicht reduziert. Grundlage hierfür ist, dass die Instandhaltungsrücklagen Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Die Instandhaltungsrücklage findet sich bei allen Wohneigentümergemeinschaften. Eine Eigentümergemeinschaft (kurz WEG) liegt immer dann vor, wenn es sich um den Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt. Diese Rücklagen werden genutzt, um anstehende Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen für das Gebäude begleichen zu können. Wird hier eine einzelne Wohnung innerhalb einer Gemeinschaft veräußert, gehen die geleisteten Instandhaltungsrücklagen auf die neue Eigentümer:in über.

Steuerfreie Grundstückskäufe

Die Höhe der zu zahlenden Steuern können eine stolze Summe zusammenbringen. Daher fragen sich viele Käufer:innen, wie sie diese umgehen können. Beim Immobilienkauf gibt es zur Umgehung der Grunderwerbsteuer kaum Möglichkeiten.

Ausnahmen gibt es jedoch in folgenden Situationen:

• Grundstückerwerb im Todesfall oder durch Schenkung.
• Wenn die Immobilie weniger als 2.500 € kostet (Paragraf 3 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz)
• Beim Verkauf an Verwandte 1. Grades, wie Ehepartner, Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel.
• Verkauf an Adoptivkinder, Schwiegertöchter und -söhne
• Verkäufe im Rahmen eines Vermögensausgleiches nach einer Scheidung

In den oben genannten Beispielen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Auch der Verkauf von Immobilien unter Geschwistern löst in Grunderwerbssteuerzahlungen aus.

Share Deals

Besonders Personen- oder Kapitalgesellschaft, jedoch auch professionelle Investor:innen, nutzen sogenannte Share Deals, um die Steuer beim Immobilienerwerb zu umgehen.

Share Deals bezeichnet den Kauf / Verkauf von Anteilen einer Kapitalgesellschaft. Dies kann auch beim Kauf von Immobilien genutzt werden.

Das bedeutet konkret, dass eine Käufer:in keine Immobilie kauft, sondern Anteile an einem Unternehmen, das über die Immobilie verfügt. Daher bleibt das Unternehmen Eigentümer:in der Immobilie. Für Käufer:innen ist der Share Deal insofern interessant, als keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss.

WICHTIG: Seit Mitte 2021 ist diese Option nicht mehr unbeschränkt nutzbar. So dürfen nunmehr lediglich 89.9% der Anteile erworben und diese müssen min. 10 Jahre gehalten werden, bevor Grunderwerbssteuerzahlungen fällig werden. Erst nach Ablauf der 10 Jahresfrist darf dann der Anteil auf 100% aufgestockt werden, werden zuvor die Anteile aufgestockt, werden dennoch Grunderwerbssteuerzahlungen fällig.

Grunderwerbsteuer sparen und reduzieren

Wobei Käufer:innen die Grunderwerbsteuer kaum vermeiden können, gibt es einige Möglichkeiten, die Höhe der Steuer zu reduzieren. Neben der Möglichkeit für Käufer:innen, die die Immobilie vermieten wollen und somit die Grunderwerbsteuer teils steuerlich absetzen können, gibt es noch andere Reduzierungsoptionen:

Bundesland mit niedrigem Grunderwerbsteuersatz

Wenn Käufer:innen eine Immobilie kaufen wollen und nicht an ein Bundesland gebunden sind, gibt es einen sehr einfachen Weg, um Geld zu sparen: Käufer:innen können sich eine Immobilie in einem Bundesland aussuchen, mit geringer Grunderwerbsteuer suchen.

Außerdem sollten Kaufinteressent:innen sich stets informieren, wann Erhöhungen der Grunderwerbsteuer in einem jeweiligen Bundesland geplant sind.

Beispiel: Am 01.01.2024 wird die Grunderwerbsteuer in Thüringen auf 5,0% runtergesetzt und bis zu 25.000€ werden von der Steuer freigestellt, sofern es sich bei der Immobilie um die erste der Käufer:in handelt und sie selbst bewohnen wird.

Grundstückskauf und Hausbau separieren

Werden bebaute Grundstücke (sprich Grundstücke mit einem bereits errichteten Gebäude) verkauft, sind diese in der Regel immer teurer als unbebaute Grundstücke. Wenn Käufer:innen eine Immobilie selbst bauen wollen und es mit der Bebauung nicht eilig haben, können sie zunächst lediglich ein Grundstück kaufen.

Sofern genügend Zeit verstreicht zwischen dem Grundstückskauf und dem Hausbau, muss auf das Haus keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

Getrennte Verträge zum Steuern sparen

Einen separaten Vertrag für den Kauf von Inventar aufsetzen. Sofern Käufer:innen der Verkäufer:in eine Küche oder Mobiliar abkaufen wollen, empfiehlt es sich dieses separat vom Kaufpreis des Hauses aufzuführen. Somit fließt der Wert des Inventars nicht in den Immobilienpreis ein. Das Gleiche gilt, wenn die Instandhaltungsrücklage übernommen wird: Hierfür sollte ein separater Vertrag aufgesetzt werden.

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass der Gesamtwert des Inventar-Kaufvertrages nicht mehr als 15% des Immobilienwertes beträgt. Übersteigt der angegebene Wert des Inventars diese 15% deutlich, so wird das Finanzamt wahrscheinlich Belege über die Werte der aufgeführten Gegenstände fordern.

Pläne der Bundesregierung: Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer

Um den Kauf von Immobilien für Bürger:innen attraktiver zu gestalten, sollen Bundesländer zukünftig Freibeträge bzgl. der Grunderwerbsteuer anbieten können. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie selbst bewohnt wird.

Seit 2022 entfällt ein Teil der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer:innen in Nordrhein-Westfalen. Das Bundesland plant, einen Freibetrag für Hauskäufer:innen anzubieten.

In Hamburg wird hingegen ab 2023 die Grunderwerbsteuer für bestimmte Grundstücke auf 3,5 % gesenkt. Unter anderem für Familien, Sozialwohnungen und Erbbaurechtsgrundstücke. Aber Vorsicht: Generell wird die Steuer hier von 4,5 % auf 5,5 % erhöht.

Maklerprovision als Käufer:in zahlen

Eine weitere Vorgehensweise, um die Grunderwerbsteuer so gering wie möglich zu halten, ist es, als Käufer:in anzubieten, die Maklerprovision zu übernehmen. Dieser Betrag wird dann entsprechend vom Kaufpreis abgezogen, womit sich die Summe der Steuerkosten senkt.

Andere Steuerarten

Kommen neben der Steuer für den Kauf des Grundstücks noch andere Steuerarten auf Käufer:innen zu? Ja.

Und zwar die Grundsteuer. Diese wird jährlich oder vierteljährlich fällig. Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie vermieten, können sie diese Steuer auf ihre Mieter:innen umlegen.

Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhalten haben, fällt je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie möglicherweise eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.

Eine gute Nachricht: Die Umsatzsteuer entfällt beim Kauf von Immobilien.

Grunderwerbsteuer absetzen

Wenn Käufer:innen die Immobilie vermieten wollen, dann können sie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen. Auch Selbstständige, Gewerbetreibende oder Landwirt:innen können den Gebäudewert als Werbungskosten abschreiben.

Grunderwerbsteuer finanzieren

Sollte das Eigenkapital fehlen, lässt sich die Grunderwerbsteuer auch finanzieren. Da die Grunderwerbsteuer in die sogenannten Kaufnebenkosten fällt, wird bei einer Finanzierung dieser somit auch die Steuer für den Grunderwerb finanziert.

Wichtig: Die Finanzierung der Kaufnebenkosten wird von Banken in der Regel separat von der Finanzierung des Hauskaufs bzw. Hausbaus angeboten. Das liegt daran, dass das Finanzierungsrisiko bei den Nebenkosten höher ist als beim Hauskauf oder -bau, denn beim letzteren gibt es als Sicherheit für die Bank die Immobilie.

Das bedeutet meist, dass die Kredite zur Finanzierung der Kaufnebenkosten, höher verzinst werden.

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen und Erbpacht

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich im Fall eines Kaufs durch Zwangsversteigerung oder bei Erbpachtgrundstücken etwas anders.

Bei Zwangsversteigerung wird die Grunderwerbsteuer prozentual vom Höchstgebot berechnet.

Bei Erbpachtgrundstücken wird zu dem Kaufpreis auch noch die Pacht und Laufzeit des Pachtvertrags mit in die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer hinzugezogen.

Fazit

Bei dem Kauf einer Immobilie sollten sich Käufer:innen unbedingt frühzeitig mit der Grunderwerbsteuer auseinandersetzen. Es ist wichtig, die Kosten vor dem Kauf einzukalkulieren, zu wissen, wie man ggf. die Steuer reduzieren kann, sich um eine Finanzierung zu kümmern und letztlich auch zu wissen, wann die Steuer bezahlt werden muss. Denn erst mit dem Bezahlen der Grunderwerbsteuer werden Besitzer:innen zu Eigentümer:innen ihrer neuen Immobilie.

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