Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Ohne Makler liegen sie je nach Bundesland bei rund 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises, mit Makler bei rund 9 bis 12 % (Stand: Oktober 2026). Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls Ihr Anteil an der Maklerprovision von bis zu 3,57 %.
Kaufnebenkosten: Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % des Kaufpreises, etwa in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (Stand: Oktober 2026).
- Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren legt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest, sie sind nicht verhandelbar.
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision, üblich sind bis zu 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.
- Ehegatten, Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie zahlen keine Grunderwerbsteuer. Geschwister sind nicht befreit.
- Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Eine Finanzierung über 100 % des Kaufpreises ist möglich, aber teurer.
- Steuerlich absetzbar sind Kaufnebenkosten nur bei vermieteten Immobilien, und zwar anteilig über die Abschreibung (AfA).
Definition: Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle einmaligen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu gehören feste Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie Kosten, die vom Einzelfall abhängen, etwa Maklerprovision, Gutachter und Finanzierung. Renovierung, Umzug und Versicherungen zählen streng genommen nicht dazu, gehören aber in jede Budgetplanung.
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vor allem vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das rund 22.000 € (Bayern, ohne Makler) bis rund 48.300 € (Nordrhein-Westfalen, mit Makler), Stand: Oktober 2026.
Kaufnebenkostenrechner: Nebenkosten für Ihr Bundesland berechnen
Mit dem Kaufnebenkostenrechner ermitteln Sie die Kaufnebenkosten für Ihren Kaufpreis und Ihr Bundesland. Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision einzeln und als Summe. Das Ergebnis ist eine Schätzung, die genauen Gebühren berechnen Notar und Grundbuchamt nach dem GNotKG.
Kaufnebenkostenrechner
Berechnen Sie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision für Ihren Immobilienkauf. Alle Werte sind vorbelegt und lassen sich anpassen.
Stand: Oktober 2026. Unverbindliche Modellrechnung. Grunderwerbsteuersätze der Länder nach § 11 GrEStG und Landesrecht; die Steuer wird auf volle Euro abgerundet. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis ohne bewegliches Inventar (§ 9 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG; die tatsächliche Rechnung kann abweichen. Maklerprovision: § 656c und § 656d BGB. Nicht enthalten sind Umzug, Renovierung, Gutachten und Versicherungen. Der Rechner speichert keine Daten und setzt keine Cookies.
Kaufnebenkosten nach Bundesland (Stand Oktober 2026)
Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich zwischen den Bundesländern vor allem durch die Grunderwerbsteuer. Jedes Land legt den Steuersatz selbst fest, er reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (Art. 105 Abs. 2a GG, § 11 GrEStG). Die Tabelle rechnet zusätzlich mit 2 % für Notar und Grundbuch und mit 3,57 % als Käuferanteil der Maklerprovision.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | gilt seit | Nebenkosten ohne Makler | Nebenkosten mit Makler | Beispiel 400.000 € mit Makler |
|---|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 | 7,0 % | 10,57 % | 42.280 € |
| Bayern | 3,5 % | Regelsatz (§ 11 GrEStG) | 5,5 % | 9,07 % | 36.280 € |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 | 8,0 % | 11,57 % | 46.280 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 | 8,5 % | 12,07 % | 48.280 € |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 | 7,5 % | 11,07 % | 44.280 € |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 | 7,5 % | 11,07 % | 44.280 € |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 | 8,0 % | 11,57 % | 46.280 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 | 8,0 % | 11,57 % | 46.280 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 | 7,0 % | 10,57 % | 42.280 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 | 8,5 % | 12,07 % | 48.280 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 | 7,0 % | 10,57 % | 42.280 € |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 | 8,5 % | 12,07 % | 48.280 € |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 | 7,5 % | 11,07 % | 44.280 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 | 7,0 % | 10,57 % | 42.280 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 | 8,5 % | 12,07 % | 48.280 € |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 | 7,0 % | 10,57 % | 42.280 € |
Pflichtkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch
Drei Kaufnebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), und Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Dazu kommt die Grunderwerbsteuer.
| Posten | Höhe (Planungswert) | Wer erhält das Geld | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises | Finanzamt | GrEStG und Landesgesetz |
| Notarkosten Kaufvertrag | rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises | Notar | GNotKG |
| Grundbuchkosten (Vormerkung, Eigentumsumschreibung) | rund 0,3 bis 0,5 % des Kaufpreises | Grundbuchamt beim Amtsgericht | GNotKG |
| Grundschuld (nur bei Finanzierung) | rund 0,4 bis 0,5 % der Grundschuld | Notar und Grundbuchamt | GNotKG |
Notarkosten und Grundbuchkosten nach GNotKG
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und steigen mit dem Kaufpreis (§ 34 GNotKG). Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar eine 2,0-Gebühr, dazu meist je eine 0,5-Gebühr für Vollzug und Betreuung, Auslagen und 19 % Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht berechnet eine 0,5-Gebühr für die Auflassungsvormerkung und eine 1,0-Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers. Rabatte sind nicht erlaubt, Vereinbarungen über niedrigere Gebühren sind unwirksam (§ 125 GNotKG).
Als Planungswert für Notar und Grundbuch gelten zusammen 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Finanzieren Sie den Kauf, kommen für die Grundschuld je eine 1,0-Gebühr bei Notar und Grundbuchamt auf den Grundschuldbetrag hinzu. Wie sich die Gebühren im Einzelnen zusammensetzen, lesen Sie in unseren Beiträgen zu den Notarkosten beim Hauskauf und zum Grundbucheintrag.
Grunderwerbsteuer: Höhe, Fälligkeit und Befreiungen
Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG, Stand: Oktober 2026). Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG), das einen Steuerbescheid an den Käufer schickt. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer einträgt (§ 22 GrEStG). Mehr dazu im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
Keine Grunderwerbsteuer zahlen Ehegatten und eingetragene Lebenspartner des Verkäufers sowie Verwandte in gerader Linie, also Eltern, Großeltern, Kinder und Enkel. Befreit sind auch Stiefkinder und die Ehegatten dieser Verwandten, Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung und Käufe bis 2.500 € (§ 3 Nr. 1, 2, 4 und 6 GrEStG). Geschwister, Nichten, Neffen, Onkel und Tanten zahlen dagegen die volle Grunderwerbsteuer.
Mitverkauftes bewegliches Inventar, etwa eine gebrauchte Einbauküche, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Weisen Sie Inventar im Kaufvertrag nur mit realistischen Zeitwerten aus, denn das Finanzamt kann überhöhte Beträge korrigieren. Die anteilige Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Grunderwerbsteuer dagegen nicht (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
Hessen zahlt Ersterwerbern von selbst genutztem Wohneigentum das Hessengeld: 10.000 € je Käufer und 5.000 € je Kind, höchstens so viel wie die gezahlte Grunderwerbsteuer (Stand: Oktober 2026). Voraussetzung ist ein Kaufvertrag ab dem 01.03.2024, ausgezahlt wird in zehn Jahresraten. Anträge sind laut Hessischem Finanzministerium bis Ende 2029 möglich.
Weitere Kaufnebenkosten: Makler, Gutachter und Finanzierung
Neben den Pflichtkosten hängen weitere Kosten vom Einzelfall ab. Der größte variable Posten ist die Maklerprovision mit bis zu 3,57 % des Kaufpreises für den Käufer.
| Posten | Richtwert | Hinweis |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Käuferanteil) | bis zu 3,57 % inkl. USt | bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Gesamtprovision |
| Bausachverständiger (Begehung vor dem Kauf) | rund 300 bis 500 € | schriftliches Wertgutachten deutlich teurer |
| Grundschuld (Notar und Grundbuch) | rund 0,4 bis 0,5 % der Grundschuld | nur bei Finanzierung |
| Bereitstellungszinsen | häufig 0,25 % pro Monat | auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag nach der bereitstellungsfreien Zeit |
| Renovierung, Umzug, Versicherungen | je nach Objekt | keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, aber im Budget einplanen |
Maklerprovision: Wie viel zahlt der Käufer?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen Käufer, die als Verbraucher kaufen, höchstens die Hälfte der Maklerprovision (§ 656c BGB, § 656d BGB). Haben Käufer und Verkäufer jeweils einen Maklervertrag, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens 50 % an den Käufer weitergeben. Dieser Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachweist.
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, also 2,975 bis 3,57 % je Seite (Stand: Oktober 2026). Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt die Halbteilung nicht.
Wie hoch die übliche Maklerprovision in Ihrem Bundesland ist und wann sie fällig wird, erklärt unser Beitrag zur Maklerprovision.
Renovierung und Modernisierung nach dem Kauf
Renovierung und Modernisierung zählen nicht zu den Kaufnebenkosten, belasten aber oft das Budget im ersten Jahr. Bei Bestandsimmobilien fallen häufig neue Böden, Wandfarbe, Küche oder Bad an. Schätzen Sie diese Kosten vor dem Kauf, am besten bei einer Besichtigung mit Fachleuten. Was Sie dabei prüfen sollten, zeigt unsere Checkliste zur Wohnungsbesichtigung.
Nach einem Eigentümerwechsel können Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz greifen (GModG, bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz), etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungsrohre. Die frühere Pflicht, über 30 Jahre alte Heizkessel auszutauschen, ist mit dem GModG seit 29.07.2026 entfallen. Einige Bundesländer verlangen bei einer grundlegenden Dachsanierung eine Photovoltaikanlage. Lassen Sie sich vor dem Kauf eines älteren Hauses von einem Energieberater beraten.
Versicherungen für Eigentümer
Die Wohngebäudeversicherung ist für Hauseigentümer die wichtigste Versicherung, finanzierende Banken verlangen sie in der Regel. Sie deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau sind nur mit einem Zusatzbaustein für Elementarschäden versichert. Bei einer Eigentumswohnung versichert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Gebäude, die Prämie steckt im Hausgeld.
Für ein vermietetes Haus oder ein unbebautes Grundstück brauchen Sie meist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Selbst genutzte Einfamilienhäuser sind häufig über die private Haftpflicht mitversichert, prüfen Sie dazu Ihre Vertragsbedingungen. Eine Risikolebensversicherung sichert die Familie ab, wenn ein Kreditnehmer stirbt; sie ist wie eine Restschuldversicherung freiwillig.
Gutachter vor dem Kauf
Ein Bausachverständiger prüft vor dem Kauf Bausubstanz, Dach, Feuchtigkeit und Haustechnik. Eine Begehung mit Kaufberatung kostet meist rund 300 bis 500 €, ein schriftliches Verkehrswertgutachten deutlich mehr. Zeigt die Begehung Mängel, können Sie den Kaufpreis nachverhandeln oder vom Kauf absehen. Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, erklärt unser Beitrag zur Immobilienbewertung.
Umzugskosten
Umzugskosten hängen von Wohnungsgröße, Entfernung und Eigenleistung ab. Holen Sie mehrere Angebote von Umzugsunternehmen ein. Wer selbst umzieht, rechnet Transportermiete, Kartons und Helfer ein.
Finanzierungsnebenkosten: Grundschuld und Bereitstellungszinsen
Wer den Kauf finanziert, zahlt für die Grundschuld zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 0,4 bis 0,5 % der Grundschuldsumme. Ruft der Käufer das Darlehen später ab als vereinbart, verlangen Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, häufig 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Eine Kreditversicherung ist keine Voraussetzung für das Darlehen.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf fallen laufende Kosten an, etwa Grundsteuer, Versicherungen, Energie und Rücklagen für die Instandhaltung. Eigentümer einer Wohnung zahlen monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das auch die Erhaltungsrücklage enthält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten für eine Wohnung für 400.000 €
Für eine Eigentumswohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler und Finanzierung betragen die Kaufnebenkosten rund 45.800 €, das sind 11,4 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026). Das Beispiel rechnet die Gebühren nach GNotKG einzeln. Angenommen sind eine Grundschuld über 320.000 € und Notarauslagen von 100 € netto.
| Kostenart | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000,00 € | |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises | 26.000,00 € |
| Notar Kaufvertrag | 2,0 + 0,5 + 0,5 Gebühr à 785 €, 100 € Auslagen, 19 % USt | 2.921,45 € |
| Grundbuch Eigentum | 0,5 (Vormerkung) + 1,0 (Eigentümer) à 785 €, 25 € Löschung der Vormerkung | 1.202,50 € |
| Grundschuld 320.000 € | Notar 1,0 à 635 € zzgl. 19 % USt, Grundbuch 1,0 à 635 € | 1.390,65 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % des Kaufpreises | 14.280,00 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 11,4 % des Kaufpreises | 45.794,60 € |
| Gesamtkosten | Kaufpreis + Kaufnebenkosten | 445.794,60 € |
Unsere Einschätzung: Notar und Grundbuch kosten im Beispiel zusammen 5.514,60 €, also 1,4 % des Kaufpreises. Der verbreitete Planungswert von 2 % enthält damit einen Puffer. Ohne Makler sinken die Kaufnebenkosten um 14.280 € auf rund 31.500 € (7,9 %). In Bayern wären es bei sonst gleichen Annahmen 12.000 € weniger Grunderwerbsteuer.
Kaufnebenkosten finanzieren: Was ist möglich?
Banken erwarten in der Regel, dass Käufer mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Besser sind zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Eine Finanzierung über 100 % des Kaufpreises, bei der die Bank auch Nebenkosten mitfinanziert, ist bei sehr guter Bonität möglich. Sie kostet aber höhere Zinsen und eine höhere Monatsrate. Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, zeigt unser Budgetrechner.
- Muskelhypothek: Eigenleistungen bei der Renovierung erkennen viele Banken in begrenztem Umfang wie Eigenkapital an. Sie senken den Kreditbedarf für die Renovierung, bezahlen aber weder Grunderwerbsteuer noch Notarrechnung.
- Privatdarlehen: Ein Darlehen aus der Familie stockt das Eigenkapital auf. Halten Sie Betrag, Zins und Rückzahlung in einem schriftlichen Vertrag fest.
- Ratenkredit: Möglich, aber teuer. Die Bank rechnet die zusätzliche Rate in die Haushaltsrechnung ein, das verringert den Spielraum für das Baudarlehen.
Mehr zu Darlehensarten, Eigenkapital und Zinsbindung lesen Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.
Kaufnebenkosten beim Neubau und Grundstückskauf
Beim Kauf eines Baugrundstücks fallen dieselben Kaufnebenkosten an wie beim Hauskauf, berechnet auf den Grundstückspreis. Kaufen Sie Grundstück und Haus von einem Bauträger oder ist der Grundstückskauf mit dem Bauvertrag verknüpft, erhebt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten. Beim Hausbau kommen Baunebenkosten wie Baugenehmigung, Vermessung, Erschließung, Bodengutachten und Bereitstellungszinsen hinzu. Sie unterscheiden sich je nach Gemeinde und Projekt stark.
Planen Sie außerdem doppelte Wohnkosten ein: Bis zum Einzug zahlen Sie oft noch Miete und gleichzeitig schon Zinsen.
Kaufnebenkosten steuerlich absetzen: Vermietung oder Eigennutzung
Bei einer vermieteten Immobilie erhöhen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf und die Maklerprovision die Anschaffungskosten. Den auf das Gebäude entfallenden Teil schreiben Sie über die AfA ab: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 3 % ab 2023 und 2,5 % vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sind dagegen sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG).
Bei selbst genutztem Wohneigentum sind die Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt, etwa bei der Renovierung, ermäßigt sich die Einkommensteuer um 20 % der Arbeitskosten, höchstens um 1.200 € im Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG). Materialkosten zählen nicht.
Fazit: Kaufnebenkosten früh einplanen
Planen Sie für Kaufnebenkosten 9 bis 12 % des Kaufpreises mit Makler oder 5,5 bis 8,5 % ohne Makler ein und zahlen Sie diese möglichst aus Eigenkapital (Stand: Oktober 2026). Den größten Unterschied macht das Bundesland: Bei 400.000 € Kaufpreis liegen zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen 12.000 € Grunderwerbsteuer. Sparen können Sie vor allem bei der Maklerprovision, beim Inventar im Kaufvertrag und über Förderungen wie das Hessengeld. Notar, Grundbuch und Steuersatz sind dagegen gesetzlich festgelegt.
Die naheliegende nächste Frage ist, ob der Kaufpreis selbst angemessen ist. Vergleichen Sie ihn mit dem Verkehrswert ähnlicher Objekte. Verkaufen Sie zugleich Ihre bisherige Immobilie, erhalten Sie bei Zenit eine kostenlose Immobilienbewertung aus der Ferne auf Basis Ihrer Objektunterlagen: Immobilie kostenlos bewerten lassen.
FAQ: Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Quellen
- Freie Hansestadt Bremen: Gesetzblatt 2025 Nr. 9 (Grunderwerbsteuer 5,5 % ab 01.07.2025)
- capitalo.de: Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland (Stand 23.09.2026)
- finanz-tools.de: Grunderwerbsteuer Bundesländer-Tabelle 2026
- Hessisches Ministerium der Finanzen: Hessengeld, Fragen und Antworten (Stand August 2025)
- Haufe: BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 – Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer
- steuerschroeder.de: Notarkosten 2026 nach GNotKG
- Sparkasse: Bereitstellungszinsen (Stand 02.10.2026)
- co2online: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Stand 02.09.2026
- immowelt: Nebenkosten beim Hauskauf und Hausbau (22.09.2026)
