Beim Kauf (oder Bau) einer Immobilie vergessen viele Kaufinteressent:innen die Kaufnebenkosten. Diese Nebenkosten sollten aber nicht unterschätzt werden. Wenn Käufer:innen eine Immobilie kaufen wollen, sollten sie beim Suchen nicht nur auf den Kaufpreis der Immobilie achten, sondern auch die Nebenkosten mit einberechnen. Somit wissen sie, wie viele Kosten tatsächlich auf sie zukommen.
- Die Kaufnebenkosten lassen sich bereits im Voraus einschätzen und berechnen.
- Zum einen gibt es obligatorische Nebenkosten und flexible Nebenkosten. Bei letzteren lässt sich die Höhe der Kosten meist reduzieren.
- Zu den obligatorischen Nebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten der Baufinanzierung. Um diese Kosten kommt man beim Immobilienkauf nie herum.
- Flexible Kaufnebenkosten beinhalten Maklercourtage, Renovierungs- & Modernisierungskosten, Versicherungen, Gutachterkosten und Umzugskosten. Auch nicht vergessen: Den Zeitraum, in dem Käufer:innen möglicherweise auch noch Miete für die alte Immobilie zahlen müssen.
- Die Finanzierung von Kaufnebenkosten ist nicht einfach, dennoch gibt es ein paar Möglichkeiten. Unter anderem können Käufer:innen eine Muskelhypothek aufnehmen oder einen Privat- oder Ratenkredit in Erwägung ziehen.
Definition Kaufnebenkosten
Unter Kaufnebenkosten einer Immobilie verstehen sich sämtliche Kosten, die neben dem tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie anfallen. Es wird unter den obligatorischen Nebenkosten unterschieden, die bei jedem Kauf unumgänglich entstehen, und den flexiblen Nebenkosten, die unterschiedlich hoch aus- oder komplett wegfallen können.
Die Höhe der Kaufnebenkosten ist abhängig vom jeweiligen Bundesland, liegt jedoch durchschnittlich zwischen 9 – 12 Prozent des Immobilienpreises.
Kaufnebenkostenrechner
Kaufpreisnebenrechner
| Bezeichnung | Wert | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | ||
| Nebenkosten | ||
| Grunderwerbsteuer | ||
| Grundbuch- & Notarkosten | ||
| Maklercourtage | ||
| Gesamtkosten | ||
Kaufnebenkosten pro Bundesland
Bei den obligatorischen Kaufnebenkosten und der wahrscheinlich zusätzlich anfallenden Maklerprovision, kann man für alle Bundesländer pauschal einen Prozentsatz nehmen, um die Höhe der Kaufnebenkosten zu schätzen.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Übliche Maklerprovision (Anteil Käufer:in, inkl. MwSt.)* | Gesamte Kaufnebenkosten (inkl. 2% Notar- und Grundbuchkosten) |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Bayern | 3,5% | bis zu 3,57% | 9,07% |
| Berlin | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Brandenburg | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Bremen | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Hamburg | 4,5% | bis zu 3,57% | 10,07% |
| Hessen | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | bis zu 3,57% | 11,57% |
| Niedersachsen | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Saarland | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Sachsen | 3,5% | bis zu 3,57% | 9,07% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | bis zu 3,57% | 10,57% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
| Thüringen | 6,5% | bis zu 3,57% | 12,07% |
Obligatorische Nebenkosten
Die obligatorischen Kaufnebenkosten beinhalten:
| Posten der Kaufnebenkosten | Höhe der Nebenkosten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,6 – 6,5 Prozent des Immobilienpreises |
| Notarkosten | 1,5 Prozent |
| Grundbuchkosten der Baufinanzierung | 0,5 Prozent |
Notar- und Grundbuchamt
Beim Immobilien- bzw. Grundstückskauf müssen Käufer:innen als neue Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung in das Grundbuch beinhaltet Beurkundungskosten, Gebühren für die Eintragung und der Dienstleistung des Notars. In der Regel können Käufer:innen bei diesen Kosten mit rund 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,6 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Steuer fällt immer an, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft wird. Eine Ausnahme stellt der Verkauf unter nahen Angehörigen dar. Hierbei entfällt die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer muss nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags innerhalb von einem Monat bezahlt werden. Erst dann werden Käufer:innen in das Grundbuch eingetragen und sind offiziell Eigentümer:in der Immobilie.
Flexible Nebenkosten
Zu den flexiblen Nebenkosten gehören:
| Posten der Kaufnebenkosten | Richtwert der Nebenkosten |
|---|---|
| Maklercourtage | 4,76 – 7,14 Prozent des Immobilienpreises |
| Renovierungs- bzw. Modernisierungskosten | Variiert je nach Alter und Zustand des Hauses |
| Versicherungen | ca. 500€/Jahr bei einem 150m² Einfamilienhaus |
| Gutachten | 0,5 – 1 Prozent des Immobilienpreises |
| Umzugskosten | Variiert je nach Umfang |
| Finanzierungskosten | Variiert je nach Kredithöhe, Tilgungsplan und Zinssatz |
Maklercourtage
Sofern Käufer:innen eine Immobilie über eine Makler:in finden, muss beim Kauf die Maklercourtage bezahlt werden. Wenn Verkäufer:in und Käufer:in einen Maklervertrag haben, wird die Provision laut Gesetz zwischen beiden Parteien geteilt. Die Höhe der Courtage berechnet sich prozentual vom Kaufpreis und ist abhängig vom jeweiligen Bundesland.
| Bundesland | Maklerprovision gesamt |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | Je nach Region 4,76 bis 5,95 % oder 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Mehr zu den Kosten eines Immobilienmaklers und der Maklercourtage lesen Sie in unserem Beitrag
Renovierung und Modernisierungskosten
Wenn eine Bestandsimmobilie gekauft wird, wollen Käufer:innen oft die neuen eigenen vier Wände zu den eigenen machen. Hierunter fallen demnach Kosten wie neue Wandfarben, eine neue Küche oder auch die Installation von Solarpanels auf dem Dach. Letzteres könnte sogar gesetzlich vorgeschrieben sein.
Stichwort: Energetische Modernisierungen.
Wenn es sich um eine ältere Immobilie handelt, kann es vorkommen, dass Heizungen ausgetauscht werden müssen oder bei der Wärmedämmung nachgerüstet werden muss. Für viele Ein- oder Zweifamilienhäuser gibt es hier Ausnahmen, daher ist es für Käufer:innen wichtig sich vorher zu informieren.
Versicherungen
Wie beim Autokauf ist es auch beim Kauf einer Immobilie ratsam bestimmte Versicherungen abzuschließen.
Eine Wohngebäudeversicherung sichert die Schäden, die am Gebäude durch Feuer o.ä. entstehen. Zudem sollten sich Eigentümer:innen gegen Wasserschäden versichern lassen, da die Konsequenzen einer Überschwemmung schnell kostspielig werden können.
Sofern die private Haftpflichtversicherung nicht greift, wenn jemand durch die Immobilie zu Schaden kommen würde, sollten Eigentümer:innen zusätzlich eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen.
Wenn das Einkommen wegfällt, dann wird die Restschuldversicherung relevant. Die Tilgung des Kredits wird hierbei also abgesichert, sodass es zu keinen Zahlungsausfällen kommt und damit letztendlich auch nicht die Gefahr besteht die Immobilie zu verlieren.
Gutachten
Wer sich unsicher ist beim Kauf einer bestimmten Immobilie, zieht unter anderem Gutachter zu Rate. Bei einer großen Investition lohnen sich die Kosten eines Gutachters, da dieser Bausubstanz, Dämmung und Zustand des Dachs auf Renovierungsbedarf prüft. Wenn eines dieser Posten beim Gutachten schlecht abschneidet, müssen Käufer:innen mit hohen zukünftigen Kosten rechnen. In einem solchen Fall lohnt es sich also entweder beim Verkaufspreis zu verhandeln oder sich gar für eine andere Immobilie zu entscheiden.
Umzug
Oft ziehen Käufer:innen von ihrer vorigen Immobilie in das neu gekaufte Haus bzw. in die neu gekaufte Wohnung mit ihrem gesamten Mobiliar. Ein Umzug kann zeitaufwendig sein und Nerven kosten. Daher entscheiden sich manche Käufer:innen dazu, ein Umzugsunternehmen zu beauftragen. Die Kosten dafür müssen selbstverständlich mit eingeplant werden.
Doch auch wenn ein Umzug auf eigene Faust gemacht wird, müssen hier Leihkosten für einen Transporter und ähnliches einberechnet werden.
Um eine Idee für die Höhe der Umzugskosten zu bekommen, können Eigentümer:innen von unserem Partner, dem Umzugsunternehmen Vistava ein unverbindliches Angebot erhalten.
Finanzierungsnebenkosten
Auch die Finanzierung bringt Nebenkosten mit sich. Wenn Käufer:innen einen Kredit aufnehmen, müssen sie in der Regel für eine Kreditversicherung bei der Bank bezahlen. Zur Sicherheit sollten auch immer mögliche Verzugs- oder Strafzinsen eingeplant werden, die vor allem beim Hausbau schnell anfallen können. Hier kann auch eine sogenannte Bereitstellungsgebühr fällig werden, die pro Ausschüttung bezahlt werden.
Laufende Nebenkosten für Immobilieneigentümer:innen
Meist freuen sich Eigentümer:innen beim Immobilienkauf darauf, Miete zu sparen. Das ist zwar richtig, hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass weiterhin laufende Nebenkosten anfallen. Unter anderem sollten Eigentümer:innen stets in Rücklagen investieren, um zukünftige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten decken zu können. Innerhalb einer Wohneigentumsgemeinschaft ist das sogar in Form des Hausgelds Pflicht.
Kaufnebenkosten selbst berechnen
Eine Kaufnebenkostenrechnung verschafft Klarheit darüber, welche weiteren Summen eingeplant werden müssen. Bei einer Immobilie in Hamburg könnte eine Kaufnebenkostenrechnung wie folgt aussehen:
| Kostenart | Kosten |
|---|---|
| Kaufpreis | 500.000€ |
| Grunderwerbsteuer (4,5%) | 22.500€ |
| Makler (3%) | 15.000€ |
| Notar- und Grundbuchkosten (2%) | 10.000 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 47.500€ |
Nebenkosten finanzieren
Wenn Käufer:innen nicht genug Eigenkapital mitbringen oder dieses nicht für die Kaufnebenkosten einsetzen wollen, gibt es Möglichkeiten, die Nebenkosten zu finanzieren. Vorweg: Über die Immobilienfinanzierung ist dies generell nicht möglich.
- Flexible Nebenkosten minimieren und Muskelhypothek: Wenn es darum geht, die Immobilie zu modernisieren oder renovieren, können Käufer:innen selbst aktiv werden. Das wird „Muskelhypothek“ genannt und kann zum Eigenkapital mitgezählt werden, wenn Käufer:innen einen Finanzierungskredit aufnehmen.
- Um das Eigenkapital weiter aufzupolstern, können Käufer:innen, sofern es ihnen möglich ist, auch ein Privatdarlehen in Erwägung ziehen. Wichtig ist hier einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, damit es zu keinen Missverständnissen oder Unstimmigkeiten bei der Rückzahlung gibt.
- Sofern die Kreditwürdigkeit einer Käufer:in es zulässt, kann auch ein Ratenkredit aufgenommen werden, um die Kaufnebenkosten zu decken.
Mehr Antworten zu Finanzierungsfragen finden Sie in unserem Finanzierungsbereich.
Kaufnebenkosten beim Hausbau
Bei dem Bau einer Immobilie fallen neben den obligatorischen Kaufnebenkosten noch einige andere mit an.
| Kaufnebenkosten Hausbau | Höhe |
|---|---|
| Bereitstellungszinsen (Gebühren auf bislang nicht abgerufene Darlehensteile) | ca. 3 % jährlich |
| Baugenehmigung | 0,5% der Baukosten |
| Erschließungskosten | 10 – 35 €/m² |
| Vermessung des Grundstücks (Grenzvermessung, Grenzfeststellung, Grenzzeugnis) | ca. 3050 € |
Nicht zu vergessen sind außerdem noch Mietkosten, die Käufer:innen bis zum Einzug ins neue Heim zahlen müssen.
Kaufnebenkosten steuerlich absetzen
Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklercourtage lassen sich alle von der Steuer absetzen – sofern die Immobilie gewerblich benutzt wird.
Wenn die Immobilie privat genutzt wird, lässt sich kaum etwas steuerlich absetzen. Eine Ausnahme sind Ausgaben für Handwerkerleistungen oder den reinen Arbeitslohn an Arbeiten am Haus oder Garten (wie zum Beispiel von Gärtnern), die von der Steuer abgesetzt werden dürfen.
Fazit
Das Wichtigste bei den Kaufnebenkosten ist es, dass sich Käufer:innen über diese vor dem Kauf Gedanken machen. Auf den Immobilienpreis kommen die Nebenkosten noch obendrauf und genau diese sollten nicht unterschätzt und in die finanzielle Planung unbedingt eingebunden werden. Daraufhin können Käufer:innen einschätzen, ob sie sich um weitere Finanzierung kümmern müssen, nach günstigeren Immobilien schauen oder auch wie sie die flexiblen Kaufnebenkosten reduzieren können. Auch die Steuerberatung kann dabei helfen, Klarheit zu schaffen, was sich im letzten Schritt absetzen lässt – ob Käufer:innen die Immobilie nun selbst nutzen wollen oder vermieten möchten. Käufer:innen sollten bei der Eigennutzung ihrer Immobilie jedoch nicht mit großen Steuervorteilen rechnen.
