Die Aufgaben einer Immobilienmakler:in – Ein umfassender Überblick

Die Aufgaben der Immobilienmakler:in, was soll das denn sein? Die machen doch nichts und kassieren beim Verkauf von Wohnungen und Häusern nur ab, oder nicht? In diesem Blogbeitrag werfen wir einen genaueren Blick auf die verschiedenen Aufgaben einer Immobilienmakler:in.

Dabei zeigen wir auf, wie die Makler:innen Immobiliensuchende und Verkäufer:innen aktiv beim Verkauf oder Kauf (auch Vermietung) von Wohnungen und Häusern unterstützen.

Die wichtigsten Aufgaben einer Immobilienmakler:in in Kürze:

• Marktanalyse und Wertermittlung von Immobilien
• Identifikation und Akquise potenzieller Verkaufs- oder Vermietungsobjekte
• Immobilienvermittlung für Immobiliensuchende und Verkäufer:innen
• Marketing und Werbung für Immobilienangebote
• Bereitstellung von Exposés, Reportings, Vertragsunterlagen und mehr
• Betreuung der Kunden, von Besichtigung über Vertragsunterzeichnung bis Übergabeprotokoll
• Unterstützung bei der Erstellung und Verhandlung von Kauf- oder Mietverträgen nach rechtlichen Anforderungen

Die Immobilienvermittlung

Die Hauptaufgabe einer Immobilienmakler:in ist die Vermittlung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer:in. Dabei ist die Eigentümer:in zumeist eine dritte Person, die sich nicht selbst um die Vermarktung kümmern will oder kann.

In einigen Fällen gehört die Makler:in zu einer Hausverwaltung und vermittelt die Immobilien der Verwaltung oder deren Kund:innen. Es gibt auch Makler:innen, die professionell Immobilien kaufen, um sie zu sanieren und dann weiterzuverkaufen oder diese sanierten Objekte im Anschluss zu vermieten.

Die Aufgabe der Vermittlung von Immobilien umfasst die Bewertung der Immobilie, die Erstellung von Gutachten und Exposé, das Zusammenstellen von Unterlagen für den Verkauf, die Durchführung von Besichtigungen sowie die Betreuung des Vertragsabschlusses. Weitere Leistungen variieren von Makler:in zu Makler:in und sind besonders von der Art des Objektes abhängig.

Bewertung der Immobilie

Im Vorfeld jeder erfolgreichen Immobilienvermietung oder auch jedes Immobilienverkaufes steht die Erstberatung der Eigentümer:innen. Dabei fertigt die Makler:in selbst (oder gegebenenfalls eine Immobiliengutachter:in) ein Wertgutachten über die Immobilie im IST-Zustand an.

In einem solchen Gutachten werden sämtliche Daten des Objekts, wie Lage, Wohnfläche und Grundstücksfläche, aufgenommen. Zusätzlich werden auch die Zustände der Wärmedämmung, der Heizung und der Sanierungsbedarf festgehalten.

Im Anschluss wird auf Grundlage dieser Daten und vergleichbarer Objekte, die bereits verkauft wurden, eine Preisspanne ermittelt, die das Objekt aktuell am Markt erzielen kann.

Schon bei der Einschätzung des Immobilienwertes spielt die Erfahrung der Makler:in am Markt und in der unmittelbaren Umgebung, in der das Objekt angeboten wird, eine große Rolle.

So wissen lokal ansässige Makler:innen besser über Besonderheiten der Umgebung, wie Schulen, Kindergärten oder den öffentlichen Nahverkehr Bescheid, als jene Agenturen, die nicht in der Region ansässig sind. Darum können gerade diese lokalen Informationen helfen, den angestrebten Verkaufspreis bzw. Mietpreis bei Vertragsabschluss zu erzielen.

Erstellung des Exposés

Nach der Objektaufnahme schreibt die Immobilienmakler:in ein sogenanntes Exposé. Dieser „Werbetext“ ist dazu gedacht, den potenziellen Kund:innen einen möglichst genauen Eindruck der Immobilie zu vermitteln.

Je sorgfältiger bei der Erstellung solcher Objektbeschreibungen gearbeitet wird, desto größer ist auch die Resonanz auf später geschaltete Anzeigen. Diese Werbematerialien werden im Anschluss mit professionellen & authentischen Bildern zusätzlich aufgewertet.

In den vergangenen Jahren halten vermehrt auch 360° Fotos aus Objekten, bzw. virtuelle Rundgänge (3D-Touren) durch die präsentierten Immobilien Einzug in die digitalen Exposés. Solche Leistungen sind noch immer kein Standard, werden allerdings von den meisten Immobilienvermittler:innen inzwischen angeboten.

Nicht selten finden sich unter den Fotos der Immobilien auch Bilder, die mithilfe von Programmen zum „Virtual Home Staging“ erstellt wurden. Diese Bilder wurden digital mithilfe entsprechender Software bearbeitet/geschaffen und sind primär bei sanierungsbedürftigen Objekten beliebt. So kann ein im Rohbau befindliches Zimmer bereits voll ausgebaut und eingerichtet präsentiert werden.

Das durch die Makler:in angefertigte Exposé wird im Anschluss auf verschiedenen Plattformen eingestellt. Darunter finden sich im Allgemeinen die großen Immobilienplattformen, wie immobilienscout24.de und immowelt.de, sowie die eigene Website der Makler:in und ihrer Vertriebspartner:innen.

Die Besichtigung mit den Interessenten

Meldet sich eine Kund:in aufgrund einer geschalteten Anzeige, so ist es die Aufgabe der Immobilienmakler:in einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und durchzuführen.

Bei Luxusimmobilien, sprich Immobilien in der höchsten Preisklasse, versuchen Makler:innen im Vorfeld möglichst viele Informationen über die Wünsche des Interessent:innen zu sammeln und gegebenenfalls bereits vor der Besichtigung das Objekt entsprechend einzurichten und zu dekorieren.

Das Dekorieren und Einrichten vor dem Verkauf nennt sich „Home Staging“ und kommt ursprünglich aus den USA. Dort wird ein Großteil der Immobilien bereits zum Besichtigungstermin eingerichtet, um dem Interessenten ein wohnlich und behaglich aussehendes Haus oder eine Wohnung präsentieren zu können.

Tatsächlich werden einige Immobilien auch möbliert vermietet oder verkauft. Dies ist besonders im höheren Preissegment gängig, wobei gerade in Deutschland eher nicht die Regel.

Bei der Besichtigung ist es die Aufgabe der Makler:in die Vorzüge und die positiven Eigenschaften einer Wohnung oder eines Hauses herauszustellen. Dabei sind professionelle und seriöse Verkäufer:innen verpflichtet, Makel oder Herausforderungen eines Objektes zu erwähnen, jedoch gleichzeitig auch einfache Lösungen zu präsentieren.

Unser Tipp: Sollte eine Makler:in zu positiv über eine Immobilie sprechen, oder einige Zimmer nur schnell überfliegen, sollten Sie genauer nachfragen. Leider gibt es auch in dieser Branche einige Kolleg:innen, die nicht offen und ehrlich mit Mängeln umgehen. Vergewissern Sie sich bei der Besichtigung, dass Sie wirklich jeden Raum gesehen haben. Professionelle Verkäufer:innen weisen jedoch immer auch auf potenzielle Mängel hin und geben Ideen, diese zu sanieren oder zu verändern.

Vertragsabschluss und Betreuung im Anschluss

Im Nachgang einer Immobilienbesichtigung ist es die Aufgabe der Immobilienmakler:in, einen sogenannten Vorvertrag abzuschließen. Nach der Zusage der Interessent:innen vereinbart die Makler:in einen Notartermin und begleitet die Kund:in zudem zur Vertragsunterzeichnung bei der Notar:in. In Deutschland bedarf der Verkauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, immer der notariellen Beurkundung.

Professionelle und gute Makler:innen erklären im Anschluss den neuen Eigentümer:innen die notwendigen Behördengänge. Dazu zählt auch der Besuch beim Grundbuchamt.

Zudem steht die Makler:in der Kund:in auch bei weiteren Fragen zur Seite. Wie weit die Betreuung der Kund:in reicht, kann dabei im Einzelfall variieren. Der Betreuungsumfang richtet sich vordergründig nach dem Angebot der jeweiligen Immobilienmakler:in, aber auch den Wünschen der Eigentümer:innen. Besonders sogenannte Immobilienberater:innen bieten eine deutlich umfangreichere und tiefergehende Betreuung für Käufer:innen und Verkäufer:innen.

Nicht alle Immobilienagenturen oder selbstständige Immobilienmakler:innen bieten zwangsläufig dieselben Leistungsstandards an, allerdings sind fast alle auf Anfrage bereit, diese anzubieten.

Die Marktanalyse

Die Marktanalyse einer Immobilienmakler:in ist ein weiterer Bestandteil der Aufgaben einer Makler:in. Sie umfasst die Untersuchung und Bewertung des Immobilienmarktes in einem bestimmten Gebiet. Das Hauptziel besteht darin, ein fundiertes Verständnis für die aktuellen Marktbedingungen, Preistrends und die Nachfrage nach Immobilien zu entwickeln.

Dadurch kann die Immobilienmakler:in der Eigentümer:in dabei helfen, den Wert ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und sie somit bei der Festlegung eines angemessenen Verkaufs- oder Mietpreises zu unterstützen.

Im Rahmen der Marktanalyse führt eine Immobilienmakler:in verschiedene Aktivitäten durch:

• Datensammlung: Die Maklerin sammelt umfangreiche Daten über den Immobilienmarkt, einschließlich Informationen zu aktuellen Verkaufs- oder Vermietungsangeboten, abgeschlossenen Transaktionen, Preisen, Marktanteilen, Marktanteilsänderungen und Marktaktivitäten.
• Marktbeobachtung: Die Immobilienmakler:in verfolgt kontinuierlich die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um Trends und Veränderungen zu identifizieren. Sie beobachtet Faktoren wie Angebot und Nachfrage, Leerstandsquoten, Bauaktivitäten, demografische Veränderungen, wirtschaftliche Indikatoren und andere relevante Informationen, die den Immobilienmarkt beeinflussen können.
• Wettbewerbsanalyse: Die Makler:in analysiert auch die Aktivitäten und Strategien anderer Immobilienmakler:innen und -unternehmen in der Region, um ein Verständnis für den Wettbewerb zu entwickeln. Dabei werden Faktoren wie deren Preise, Marketingstrategien, Dienstleistungen und Kundenbasis betrachtet, um den eigenen Service zu positionieren und Wettbewerbsvorteile zu identifizieren.
• Bewertung von Immobilienwerten: Basierend auf den gesammelten Daten und Marktkenntnissen bewertet die Immobilienmakler:in den Wert von Immobilien. Sie berücksichtigt dabei verschiedene Faktoren wie Standort, Zustand der Immobilie, vergleichbare Verkäufe oder Vermietungen in der Umgebung, Nachfrage- und Angebotsverhältnisse sowie andere marktbezogene Faktoren.

Die Marktanalyse ist ein wichtiger Aspekt der Tätigkeit einer Immobilienmakler:in, da sie dazu beiträgt, fundierte Entscheidungen zu treffen, effektive Verkaufs- oder Vermietungsstrategien zu entwickeln und den Eigentümer:innen einen Mehrwert zu bieten, indem sie den bestmöglichen Preis für ihre Immobilie erzielen können.

Die Akquise von Immobilien

Die Tätigkeit der Akquise von Immobilien einer Immobilienmakler:in bezieht sich auf den Prozess der Suche und Beschaffung neuer Immobilien, um sie in das Portfolio des Maklerunternehmens aufzunehmen.

Bei der Suche nach geeigneten Immobilien führt die Makler:in eine umfassende Marktforschung durch, um potenzielle Immobilienobjekte zu identifizieren, die den Anforderungen und Kriterien des Maklerunternehmens entsprechen.

Sobald potenzielle Immobilien identifiziert wurden, nimmt die Makler:in Kontakt zu den Eigentümer:innen auf, um ihr Interesse an einer möglichen Zusammenarbeit zu bekunden.

Nach der Kontaktaufnahme und einer ersten Einschätzung der Immobilie führt die Makler:in eine tiefergehende Bewertung durch. Dabei werden Faktoren wie der Zustand der Immobilie, die Lage, die Nachfrage im Markt, potenzielle Zielgruppen, vergleichbare Verkäufe oder Vermietungen in der Umgebung und andere relevante Aspekte berücksichtigt, um das Potenzial der Immobilie zu bewerten.

Mehr zum Ablauf einer Immobilienbewertung finden Sie in unserem Ratgeber.

Wenn das Interesse der Eigentümer:innen besteht und das Potenzial der Immobilie vielversprechend ist, führt die Makler:in Verhandlungen über den Ankauf oder eine Vereinbarung zur Vermarktung der Immobilie (Maklerauftrag). Dies beinhaltet die Diskussion des realistischen Verkaufspreises, Konditionen, Provisionsvereinbarungen und anderen Vertragsdetails. Ziel ist es, eine Einigung zu erzielen, die für beide Parteien vorteilhaft ist.

Sobald ein Makleralleinauftrag unterschrieben wurde, führt die Makler:in eine gründliche Due Diligence durch, um sicherzustellen, dass alle relevanten rechtlichen, finanziellen und technischen Aspekte der Immobilie überprüft werden. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden die finalen Verträge erstellt und unterzeichnet, um den Ankauf abzuschließen oder die Vermarktung der Immobilie zu beginnen.

Die Akquise von Immobilien ist eine entscheidende Aufgabe einer Immobilienmakler:in, um das Angebot an verfügbaren Immobilien in ihrem Portfolio zu erweitern und potenziellen Kund:innen eine breite Auswahl an Optionen bieten zu können.

Marketing und Werbung

Die Tätigkeiten des Marketings und der Werbung einer Immobilienmaklerin beziehen sich auf die strategische Planung und Umsetzung von Marketingmaßnahmen, um Immobilienangebote zu bewerben, potenzielle Kund:innen anzusprechen und den Verkaufs- oder Vermietungsprozess zu unterstützen.

Das Ziel ist es, die Sichtbarkeit der Immobilien zu erhöhen, Interesse zu wecken und potenzielle Käufer:innen oder Mieter:innen anzuziehen. Die Marketing- und Werbeaktivitäten können je nach Zielgruppe, Markt und Budget variieren.

• Erstellung von Exposés und Werbematerialien: Die Makler:in erstellt hochwertige Exposés, die alle relevanten Informationen und Fotos der Immobilie enthalten. Diese können gedruckt oder digital erstellt werden und dienen dazu, das Interesse potenzieller Kund:innen zu wecken und ihnen einen umfassenden Überblick über die Immobilie zu geben.
• Online-Marketing: Da das Internet eine wichtige Rolle bei der Immobiliensuche spielt, nutzt die Makler:in verschiedene Online-Kanäle, um Immobilienangebote zu bewerben. Dies umfasst die Schaltung von Anzeigen auf Immobilienportalen, die Verwendung von Social-Media-Plattformen, die Erstellung von virtuellen Touren oder Videos der Immobilie und die Optimierung der Online-Präsenz des Maklerunternehmens.
• Printwerbung: Die Makler:in kann auch traditionelle Printmedien nutzen, um Immobilienangebote zu bewerben. Dazu gehören Zeitungsanzeigen, Immobilienmagazine oder Fachzeitschriften. Durch die gezielte Platzierung von Anzeigen in relevanten Publikationen können potenzielle Kund:innen erreicht werden, die möglicherweise nicht online nach Immobilien suchen.
• Schilder und Beschilderung: Bei der offenen Vermarktung verwendet die Makler:in auffällige Schilder und Beschilderungen, um auf Immobilienangebote aufmerksam zu machen. Dies beinhaltet das Anbringen von „Zu verkaufen“- oder „Zu vermieten“-Schildern an der Immobilie selbst, um vorbeigehende Interessenten anzusprechen.
• Networking und Kooperationen: Die Makler:in pflegt Beziehungen zu anderen Immobilienprofis wie Finanzierungsexperten, Bauunternehmen, Anwält:innen oder Architekt:innen. Durch diese Netzwerke können potenzielle Kund:innen erreicht werden, und es können Kooperationen zur gemeinsamen Vermarktung von Immobilien eingegangen werden.
• Kundenbeziehungsmanagement: Die Makler:in baut langfristige Kundenbeziehungen auf und pflegt diese durch regelmäßige Kommunikation und personalisierte Marketingaktivitäten. Dazu gehören unter anderem Newsletter, individuelle Angebote oder spezielle Veranstaltungen für Stammkunden.

Die Marketing- und Werbetätigkeit einer Immobilienmakler:in ist entscheidend, um die Immobilienangebote erfolgreich zu präsentieren, potenzielle Kund:innen anzusprechen und den Verkaufs- oder Vermietungsprozess zu unterstützen. Durch gezieltes Marketing können größere Zielgruppen erreicht werden, was die Chancen auf eine erfolgreiche Immobilientransaktion erhöht.

Wichtig: Bei einer diskreten Vermarktung wird die offene Werbung, wie zuvor dargestellt, vermieden.

Bei der diskreten Vermarktung von Immobilien werden keine öffentlichen Inserate geschaltet, stattdessen erfolgt eine gezielte Ansprache von potenziellen Käufer:innen. Die Vermarktung findet diskret statt, indem die Verkäufer:in anonym bleiben kann und spezielle Zugangsbedingungen für potenzielle Käufer:innen gelten. Diese Strategie wird oft bei exklusiven Immobilien angewendet, um Diskretion und Exklusivität zu wahren.

Kundenbetreuung

Die Tätigkeit der Kundenbetreuung einer Immobilienmakler:in bezieht sich auf die professionelle Beratung und Betreuung von Verkäufer:innen, Käufer:innen, Mieter:innen oder Vermieter:innen von Immobilien. Diese Aufgabe bzw. Leistung von Immobilienmakler:innen unterscheidet sich in Umfang, Tiefe und Leistungszeitraum deutlich zwischen einzelnen Agenturen.

Das Hauptziel besteht darin, den Kund:innen bei der Realisierung ihrer Immobilienziele zu helfen und ihnen bei der Entscheidungsfindung wertvolle Informationen und Ratschläge zur Verfügung zu stellen.

Dazu führt die Makler:in eine gründliche Bedarfsanalyse durch, um die spezifischen Anforderungen, Vorlieben und Ziele des Kunden zu verstehen. Das können etwa Wünsche in Bezug auf Wohnraumgröße, Lagepräferenzen, Budget, Ausstattungsmerkmale oder spezielle Anforderungen an die Immobilie sein.

Basierend auf der Bedarfsanalyse unterstützt die Makler:in die Kund:in bei der Suche nach geeigneten Immobilien. Sie präsentiert der Kund:in eine Auswahl an Immobilienangeboten, die ihren Anforderungen entsprechen, und erklärt die Vor- und Nachteile jeder Option. Dabei berücksichtigt sie Aspekte wie Preis, Lage, Zustand der Immobilie, Infrastruktur, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel und andere relevante Faktoren.

Zudem informiert die Makler:in die Kund:in über rechtliche Bestimmungen und Verfahren im Kontext des Kaufes, Verkauf, der Vermietung oder dem Mietrecht von Immobilien. Sie klärt Fragen zu Verträgen, Pflichten, Rechten, Fristen und anderen rechtlichen Aspekten, um sicherzustellen, dass die Kund:in gut informierte Entscheidungen trifft und rechtliche Fallstricke vermeidet.

Wichtig: Die Tätigkeit des Reporting einer Immobilienmakler:in kann ebenfalls zur Kundenbetreuung gezählt werden.

Das Reporting umfasst die regelmäßige Berichterstattung über den aktuellen Stand der Marketing- und Verkaufsaktivitäten. Dies kann Informationen über die Anzahl der Besichtigungen, Interessent:innen und potenzielle Käufer:innen, erhaltene Angebote und den Verhandlungsstand enthalten.

Das Ziel besteht darin, den Verkäufer:innen und Käufer:innen relevante Informationen über den Fortschritt des Verkaufsprozesses zu liefern und informierte Entscheidungen zu ermöglichen. Es ist ein wichtiger Teil der Maklertätigkeit, um Transparenz und Effizienz in den Transaktionen zu gewährleisten.

Vertragsmanagement

Die Tätigkeit des Vertragsmanagements einer Immobilienmakler:in bezieht sich auf die Verwaltung und Betreuung von Verträgen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen. Dies umfasst die Erstellung, Überprüfung, Verhandlung und Abwicklung von Verträgen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und die Interessen aller Parteien angemessen berücksichtigt werden.

Somit ist die Makler:in für die Erstellung und Vorbereitung von Verträgen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen verantwortlich. Dies kann Kaufverträge, Mietverträge, Vermittlungsverträge, Optionsverträge oder andere vertragsbezogene Dokumente umfassen.

Die Makler:in stellt sicher, dass alle relevanten Informationen, Bedingungen und Bestimmungen ordnungsgemäß im Vertrag festgehalten werden. In der Regel haben gut organisierte Makler:innen hier Standardverträge, die bereits mit Anwälten und Notaren abgestimmt sind. Dies vermeidet fehlerhafte Klauseln und verkürzt die Erstellung solcher Verträge deutlich.

Besonders wichtig: Die Makler:in überprüft Verträge, die von anderen Parteien vorgelegt werden, um sicherzustellen, dass die Interessen ihrer Kund:in angemessen berücksichtigt werden und alle relevanten Informationen und Bedingungen enthalten sind. Sie identifiziert potenzielle Risiken oder Unstimmigkeiten und gibt entsprechende Empfehlungen oder Änderungsvorschläge ab.

Die finale Version des Kauf- bzw. Mietvertrages wird abschließend durch einen Fachjuristen geprüft.

Insgesamt begleitet die Makler:in die Kund:innen bei der Abwicklung des Vertragsprozesses. Dies umfasst die Koordination mit anderen beteiligten Parteien wie Notaren, Anwält:innen, Finanzinstituten oder Behörden, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Schritte und Formalitäten erfüllt werden. Die Makler:in überwacht den Fortschritt, stellt sicher, dass vereinbarte Fristen eingehalten werden, und sorgt für einen reibungslosen Abschluss des Vertrags.

Woran erkennt man einen seriösen Immobilienmakler?

Wie bei allen Dienstleistern ist das wichtigste Kriterium, um einen seriösen Makler:in zu finden, Empfehlungen von Freunden und Familienmitgliedern einzuholen. Wenn diese bereits positive Erfahrungen mit einer Immobilienmakler:in gemacht haben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, sich dort auch selbst gut aufgehoben zu fühlen.

Sollten keine Erfahrungen im engeren Bekanntenkreis vorliegen, sollte man auf Kundenbewertungen in den verschiedenen Portalen zurückgreifen. Sowohl auf Google selbst, als auch auf Portalen wie ProvenExpert.com finden sich viele Bewertungen von Kunden.

Dabei gilt jedoch: Zu positiv ist auch nicht gut! Leider gibt es einige Anbieter, die Bewertungen fälschen oder negative Bewertungen löschen lassen. Dies gibt ein verzerrtes Bild; als Faustregel gilt, wer über 100 Bewertungen hat, die überwiegend 5 Sterne haben, wenig oder gar keinen Text oder sich wiederholende Bewertungstexte, ist davon auszugehen, dass diese Bewertungen geschönt wurden.

Die lokale Makler:in ist häufig die Beste

Besonders wenn es um Faktoren wie Kundennähe oder Insiderwissen, um die Region oder gar den Stadtteil/Ortsteil geht, haben kleinere lokale Makler:innen einen großen Vorteil gegenüber den großen Franchise-Ketten.

Im Gegensatz zur allgemeinen Vermutung, dass eine Immobilie bei den bekannteren, großen Makler:innen von mehr Menschen gesehen wird, werden die meisten Aufrufe ohnehin auf den Vergleichsportalen erzielt.

Was kostet eine Immobilienmakler:in? – Maklerprovision

Gerade Verkäufer:innen von Wohnungen, Häusern oder auch Grundstücken widerstrebt es häufig, bei einem Verkauf eine Immobilienmakler:in hinzuzuziehen. Besonders oft sind dabei die Kosten, die sogenannte Maklerprovision, das Hauptkriterium gegen eine professionelle Verkaufsbegleitung. Die Höhe dieser Provision ist dabei von Bundesland zu Bundesland verschieden. Um Ihnen einen Überblick zu geben, finden Sie hier die „marktüblichen“ Maklerprovisionen bei Verkäufen nach Bundesländern sortiert:

Marktüblich bedeutet hier, dass auch deutlich höhere oder wesentlich niedrigere Provisionen angesetzt werden können. Im Vorfeld sollten Sie sich daher immer bei Ihrer Makler:in informieren, wie hoch dieser seine Provision ansetzt. Dabei gilt als Faustregel, je exklusiver die Immobilie oder, umso spezieller der Kundenkreis, desto höher wird auch die Provision festgesetzt. Seit 31.12.2020 gilt, dass die Maklerprovision je zur Hälfte von Käufer:in und Verkäufer:in getragen werden muss.

Bei Vermietungen ist die Provisions-Obergrenze bei 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer festgelegt. Aufgrund des Bestellerprinzips ist hier die Provision immer durch die Partei zu entrichten, die die Makler:in beauftragt hat. Im Falle von Staffelmietverträgen gilt die Miete des 1. Jahres als Berechnungsgrundlage für die Obergrenze.

Neben der Provision für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie bieten die meisten Makler:innen darüber hinaus noch weitere Zusatzleistungen an. Einige davon sind Teil der „Standard-Objektaufnahme“, andere werden zusätzlich angeboten und extra berechnet. Ein Beispiel hierfür ist die Erstellung von Visualisierungen mittels Virtual Home Staging.

Wann wird die Makler-Provision fällig?

Wann die Provision fällig wird, hält jede Immobilienvermittlung in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) fest. Als Faustregel gilt hier, dass die Zahlung innerhalb von 7 oder 14 Tagen nach Vertragsunterschrift für einen Miet- oder Kaufvertrag fällig wird. Dabei ist bei Verkäufen der Notartermin für die Unterzeichnung maßgeblich.

Neuregelung bei Verkäufen zum Ende des Jahres 2020 / Anfang 2021

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat der Gesetzgeber zum 31.12.2020 die Verteilung von Maklerkosten für Verkäufe neu verteilt. Hauptziel der Neuregelung ist es künftig zu verbieten, die Maklerkosten/Maklercourtage vollständig auf die Käufer:in abzuwälzen.

Sollte eine Makler:in aufgrund von zwei separaten Maklerverträgen sowohl durch die Kund:in, als auch durch die Verkäufer:in gleichzeitig engagiert werden, so ist es nach der Neuregelung nicht mehr möglich, beide Vertragsparteien unterschiedlich abzurechnen. Der Makler kann sich dann von beiden Seiten nur zu gleichen Teilen bezahlen lassen. Verlangt die Immobilienmakler:in von einer der beiden Parteien zum Beispiel keine Provision, so kann er zukünftig von der anderen Vertragspartner:in ebenfalls keine verlangen.

So soll verhindert werden, dass Immobilienverkäufe provisionsfrei für die Verkäufer:in ablaufen, während die Käufer:in voll belastet wird.

Stammt der Auftrag jedoch nur von einer der beiden beteiligten Parteien, so kann auch nur diese nach Abschluss der Tätigkeit zur Kasse gebeten werden. Vereinbarungen zur Kostenweitergabe sind jedoch dann möglich, wenn die weitergegebenen Kosten maximal 50 Prozent der Gesamtkosten betragen. Jedoch muss auch bei einer Kostenweitergabe die Verkäufer:in bereits im Vorfeld die Maklercourtage bezahlen und dies der Käufer:in nachweisen, bevor sich die Verkäufer:in die maximalen 50 Prozent von der Käufer:in erstatten lässt.

Maklervertrag nur in Textform

Ebenfalls neu geregelt wurde im Zuge der Gesetzesreform die Art, wie Maklerverträge abgeschlossen werden müssen. Wo zuvor viele Maklerverträge mit einem einfachen Handschlag und einer mündlichen Übereinkunft geschlossen wurden, die im Nachhinein wenig durchsichtig sind und sich unter Umständen als teure Kostenfallen entpuppen können, gilt nun zwingend die Schriftform. So bedarf es mindestens einer E-Mail, um einen solchen Vertrag zu schließen.

Benötige ich zwingend eine Immobilienmakler:in?

Grundsätzlich besteht bei der Suche nach einem neuen Haus oder einer neuen Wohnung keine Notwendigkeit, eine Makler:in einzuschalten. Der Verkauf oder auch die Vermietung ist auch ohne Immobilienmakler:in möglich.

In den meisten Fällen ist jedoch das Angebot an direkt von der Eigentümer:in vermittelten Objekten sehr gering und die Nachfrage extrem hoch. So finden viele Interessenten trotz Internetportalen, wie https://www.ohne-makler.net/ und https://www.ebay-kleinanzeigen.de/, oft nur schwer eine neue Wohnung.

Der Vorteil bei der Suche mit einer professionellen Makler:in liegt häufig schon in seinem Bestand an Immobilien bzw. seinem Netzwerk. So haben die meisten Makler nicht nur Zugriff auf ihre eigenen Immobilien, sondern haben durch sogenannte Partnermakler / Netzwerkmakler / Vertriebspartner Zugriff auf einen breiten Bestand an Objekten.

Für Verkäufer:innen ist die Expertise unverzichtbar. Gerade über die letzten Jahre sind die Anforderungen an Unterlagen, wie einen Energieausweis, für die zu verkaufende Immobilie zunehmend unübersichtlich geworden. Hier hilft die Erfahrung der Makler:in und sein Wissen über fachliche, bauliche und behördliche Anforderungen eines Verkaufs oder bei Abschluss eines Mietvertrages. Dies bringt mitunter deutliche Erleichterungen für die Verkäufer:in.

Fazit

Als Immobilienmakler:in sind die folgenden Aufgaben typischerweise Teil Ihrer Tätigkeit:

• Immobilienvermittlung: Die Makler:in unterstützt die Eigentümer:innen beim Verkauf oder bei der Vermietung ihrer Immobilien. Dazu gehört die Erstellung von Verkaufs- oder Vermietungsangeboten, die Präsentation der Immobilien, die Organisation von Besichtigungen, die Verhandlung mit potenziellen Käufern oder Mietern und die Betreuung des Vertragsabschlusses.
• Marktanalyse: Die Makler:in beobachten den Immobilienmarkt in einem bestimmten Gebiet und analysiert Preise, Trends und Nachfrage. Das Hauptziel besteht darin, den Eigentümer:innen eine realistische Einschätzung des Wertes ihrer Immobilie zu geben sowie die Akquise von Immobilien vorzubereiten.
• Akquise von Immobilien: Bei der Akquise geht es darum, aktiv potenzielle Verkaufs- oder Vermietungsobjekte zu identifizieren, den Kontakt zu den Eigentümer:innen herzustellen und Verhandlungen zu führen, um die Immobilie zu erwerben oder eine Vereinbarung für die Vermarktung abzuschließen.
• Marketing und Werbung: Die Makler:in entwickelt Marketingstrategien, um Immobilienangebote zu bewerben. Dazu gehören die Erstellung von Exposés, die Schaltung von Anzeigen in Printmedien oder Online-Plattformen, die Nutzung von sozialen Medien und anderen Werbekanälen, um potenzielle Käufer oder Mieter zu erreichen.
• Kundenbetreuung: Die Kundenbetreuung einer Immobilienmakler:in zielt darauf ab, die Kund:innen mit umfassenden Informationen, professioneller Expertise und regelmäßigem Reporting bei allen Aspekten im Zusammenhang der Immobilienvermittlung zur Seite zu stehen.
• Vertragsmanagement: Die Makler:in unterstützt bei der Erstellung und Verhandlung von Kauf- oder Mietverträgen und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Sie arbeitet eng mit Anwält:innen, Notaren und anderen Fachleuten zusammen, um einen reibungslosen Ablauf des Transaktionsprozesses zu gewährleisten.

Diese Aufgaben einer Immobilienmakler:in können je nach Land, Region und spezifischen Anforderungen variieren. Eine Immobilienmakler:in muss über fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes, der rechtlichen Rahmenbedingungen, der Finanzierungsmöglichkeiten und des Marketings verfügen, um erfolgreich zu sein.

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