Wenn Mieter:innen an einer Immobilie interessiert sind, aber nicht genug Erspartes, für die Kaution, keine Einkommensnachweise haben, oder noch nie in einem Mietverhältnis standen, kommt die Mietbürgschaft ins Spiel. Gerade bei Student:innen bürgen oft die Eltern für ihre Kinder, damit sie in die erste eigene Wohnung ziehen können. Eine Bürgschaft gibt Vermieter:innen die Sicherheit, dass Kosten gedeckt werden können, selbst, wenn es sich um beim Einkommen benachteiligte Mieter:innen handelt.
- Eine Mietbürgschaft kann als Alternative oder auch zusätzlich zu der Kaution abgeschlossen werden.
- Die Höhe der Mietbürgschaft darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
- Eine Mietbürgschaft greift, wenn Mieter:innen ihre Miete, selbstverschuldete Schäden oder Nebenkosten nicht bezahlen können.
- Eine Mietbürgschaft dient der finanziellen Absicherung für Vermieter:innen, wenn Mieter:innen zum Beispiel kein Einkommen haben.
- Um als Privatperson bürgen zu dürfen, muss die Person volljährig sein, über gute Bonität verfügen und mindestens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete verdienen.
- Eine Mietbürgschaft kann zudem in Erwägung gezogen werden, wenn man das Kautionsgeld anderweitig und zu einem besseren Zinssatz anlegen will.
- In einer Bürgschaftsurkunde sollte die maximale Haftungshöhe und die Unwirksamkeit der Bürgschaft, nachdem das Mietverhältnis beendet wird, festgehalten werden.
- Es gibt viele verschiedene Bürgschaftsarten. Die wichtigsten: Die Ausfallbürgschaft, Elternbürgschaft bzw. Privatbürgschaft, Bankbürgschaft / Bankaval, selbstschuldnerische Bürgschaft, freiwillige Bürgschaft, Rettungsbürgschaft und die Mietkautionsversicherung.
- Die Vor- und Nachteile einer Mietbürgschaft gegenüber eine Barkaution sollten gründlich abgewogen werden und sind vom Individualfall abhängig.
- Eine Bürgschaft endet mit dem Mietverhältnis. Vorzeitige Kündigungen sind schwierig und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Definition Mietbürgschaft
Die Mietbürgschaft bedeutet, dass im Fall eines Zahlungsrückstandes durch die Mieter:in, die Bürg:in einspringt und die Kosten begleicht.
Die Mietbürgschaft ist eine Alternative zu der klassischen Mietkaution oder eine gute Ausweichmöglichkeit, wenn Mieter:innen beispielsweise keine Einkommensnachweise oder keine “Referenzen” Unbedenklichkeitsbescheinigungen von Vorvermieter:innen vorlegen können.
Bei einer Mietbürgschaft wird der Vermieter:in in Form einer Bürgschaftsurkunde vorgelegt, dass es eine Bürg:in gibt, die für eventuelle Mietschäden oder Zahlungsausfällen aufkommt.
++ H3: Höhe der Mietbürgschaft
Die Höhe der Mietbürgschaft, mit der eine Bürg:in haftet, ist variable, gesetzlich jedoch gedeckelt. Laut §551 BGB darf eine Mietbürgschaft drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Bedeutet: Wenn die Nettokaltmiete einer Immobilie 500€ kostet, dann darf die Bürgschaft maximal auf 1.500€ festgelegt werden.
Wann greift eine Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft greift, wenn Mieter:innen ihre Miete, selbstverschuldete Schäden oder Nebenkosten nicht bezahlen. Vermieter:innen können sich dann an die Bürg:in wenden und eine Begleichung der Kosten verlangen.
Wann genau sich Vermieter:innen an Bürg:innen wenden dürfen, kommt auf die Art der Bürgschaft an. Bei der Bürgschaft auf erste Anforderung können sich Vermieter:innen zum Beispiel sofort an die Bürg:innen wenden.
Wann benötige ich eine Mietbürgschaft?
Eine Mietbürgschaft wird dann notwendig, wenn Mieter:innen in eine neue oder erste Wohnung einziehen wollen, aber keine Referenzen / Einkommensnachweise in ausreichender Höhe / sonstige Sicherheiten vorlegen können. Dann wird die Vermieter:in auf eine Bürgschaft bestehen.
Sprich: Wenn die Mieter:in die Kaution nicht bezahlen oder keine Einkommensnachweise oder sonstige Zahlungssicherheit vorlegen kann.
In solchen Fällen ist es wichtig für Vermieter:innen nach einer Bürgschaft zu fragen, um sich finanziell abzusichern.
Vorteile einer Mietbürgschaft
Die Vorteile für Mieter:innen sind deutlich: Eine Kaution zu bezahlen, kann für viele Mieter:innen herausfordernd oder gar unmöglich sein. Daher wirkt eine Bürgschaft finanziell stark entlastend für Mieter:innen oder ermöglicht es ihnen überhaupt eine bestimmte Immobilie anzumieten.
Selbst wenn Mieter:innen das Geld für die Kaution hätten, kann es dennoch attraktiver für sie sein, das Kautionsgeld anderweitig für einen besseren Zinssatz anzulegen. Zwar ist die Vermieter:in gesetzlich verpflichtet, das Kautionsgeld anzulegen, doch aufgrund von Inflation und dem geringen Zinssatz ist diese Form der Geldanlage nicht sehr lukrativ.
Risiken einer Mietbürgschaft
Während die Vorteile einer Bürgschaft primär bei den Mieter:innen liegen, liegen die Risiken hauptsächlich bei der Bürg:in.
Bürg:innen verpflichten sich bei jeglichen Mietausfällen oder Schadensfällen für die entstandenen Kosten aufzukommen. Das kann schnell zu Konflikten führen und die Beziehung zwischen Bürg:in und Mieter:in erheblich schaden.
Wichtig: Sollten die finanziellen Verhältnisse der Person, die eine Bürg:in such, nicht klar sein bzw. diese eine viel zu teure Wohnung beziehen wollen, sollten mögliche Bürg:innen Abstand nehmen. Bürgen Sie nie für Dritte, die sie nicht genau kennen!
Sollte man sich für eine Mietbürgschaft durch eine Privatperson entscheiden, ist es daher umso wichtiger, die Bürgschaftsurkunde mit viel Sorgfalt aufzusetzen.
Die Mietbürg:in
Wer kann eigentlich als Bürg:in agieren? In der Regel sämtliche Privatpersonen, meist sind das dann Familienmitglieder oder Freunde. Die einzigen Voraussetzungen für eine Mieter:in bürgen zu dürfen, sind, dass die Bürg:in
- volljährig ist,
- über gute Bonität verfügt und
- mindestens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete verdient.
Neben der Bürgschaft durch Privatpersonen gibt es zudem Bürgschaften durch Banken oder Versicherungen.
Prüf- und Einspruchsrecht
Sollten sich Personen dazu entscheiden für eine Partei zu bürgen, haben diese 14 Tage Zeit, um von ihrem sogenannten Prüfungs- und Einspruchsrecht Gebrauch zu machen. In dieser Zeitspanne sollte eine Bürgschaftserklärung auf alle wichtigen Punkte geprüft werden. Die wichtigsten Punkte sind aber vor allem:
- die maximale Haftungshöhe und
- die Festlegung der Unwirksamkeit der Bürgschaft, nachdem das Mietverhältnis beendet wird.
Wird die Unwirksamkeit nicht auf das Mietverhältnis beschränkt, könnte sich die Bürgschaft hinterher auf weitere Verbindlichkeiten / Schulden des Gegenübers erstrecken.
Bürgschaft aufs erste Anfordern
Eine Bürgschaft aufs erste Anfordern bedeutet, dass ein Bürge bei der ersten Zahlungsaufforderung durch die Vermieter:in, die Rechnung direkt begleichen muss. Für Vermieter:innen bietet dies zusätzlichen Schutz, da die Bürg:innen wenig Spielraum haben, um sich einer Forderung zu entziehen.
Erst nach der Zahlung können Bürg:innen der Forderung versuchen zu widersprechen. Sollten Bürg:innen sich weigern zu bezahlen, können Vermieter:innen entsprechend rechtliche Schritte einleiten.
Arten der Bürgschaft bei Mietverhältnissen
Bei Bürgschaften gibt es verschiedene Arten, die alle ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich bringen.
| Bürgschaftsart | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Ausfallbürgschaft | Für Bürg:innen vorteilhaft, da sie erst zahlen müssen, wenn alle anderen Wege fehlschlugen Keine jährlichen Kosten für Mieter:innen | Für Vermieter:innen unattraktiv, da sie vorerst auf Kosten sitzen bleiben und für Anwaltskosten aufkommen müssen |
| Elternbürgschaft / Privatbürgschaft | Keine jährlichen Kosten für Mieter:innen Keine Einkommensnachweise o.ä. nötig | Potenziell hohes finanzielles Risiko für Bürg:in |
| Bankbürgschaft / Bankaval | Für Vermieter:innen eine sichere Art der Bürgschaft | Mieter:in muss Nachweise zur Zahlungssicherheit vorlegen Jährliche Kosten für Mieter:innen |
| Selbstschuldnerische Bürgschaft | Keine jährlichen Kosten für Mieter:innen Keine Einkommensnachweise o.ä. nötig Hohe Sicherheit für Vermieter:innen | Hohes Risiko für Bürg:innen, da Vermieter:innen sich direkt mit Forderungen an sie wenden können |
| Freiwillige Bürgschaft | Hohe Sicherheit für Vermieter:innen | Doppelte Kosten: Neben der Bürgschaft, wird auch eine Kaution hinterlegt |
| Rettungsbürgschaft | Hohe Sicherheit für Vermieter:innen, da es keine finanzielle Deckelungen der Bürgschaft gibt | Aufgrund fehlender Deckelung der Höhe der Bürgschaft besteht ein sehr hohes finanzielles Risiko für Bürg:innen |
| Mietkautionsversicherung | Für Vermieter:innen eine sichere Art der Bürgschaft | Jährliche Kosten für Mieter:innen |
Ausfallbürgschaft
Bei der Ausfallbürgschaft muss die Bürg:in erst dann zahlen, wenn alle anderen Wege erfolglos waren. Das bedeutet: Vermieter:innen wenden sich zunächst an die Mieter:in mit einer Forderung, leiten ggf. ein Rechtsverfahren ein und erst wenn diese Bemühungen gescheitert sind und die Kostenbegleichung immer noch offen steht (ggf. erweitert um die Prozesskosten für rechtliche Schritte), darf sich die Vermieter:in an die Bürg:in wenden.
Eine solche Bürgschaft bietet für die Vermieter:in nur wenige Vorteile, zwar haben Sie die Möglichkeit von der Bürg:in das Geld zu verlangen, aber erst nach einem langen und zumeist anstrengendem rechtlichen Weg. Zudem ist die Haftungsgrenze eines Mietbürgen mit 3 Nettokaltmieten nach solchen Gerichtsverfahren zumeist nicht mehr ausreichend.
Elternbürgschaft bzw. Privatbürgschaft
Die Elternbürgschaft ist die wohl bekannteste der Bürgschaften. Wie alle anderen Bürgschaften versichern Eltern der Vermieter:in für eventuelle Mietausfälle, Nebenkosten oder Reparaturkosten bei selbst verschuldeten Schäden aufzukommen.
Die Privatbürgschaft beschreibt das gleiche Szenario, nur dass hier andere Familienmitglieder, Freunde und Bekannte als Bürg:innen einspringen können.
In allen Fällen sind sorgfältig aufgesetzte und geprüfte Bürgschaftsverträge zu empfehlen, um mögliche Streitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden.
Bankbürgschaft bzw. Bankaval
Bei einer Bankbürgschaft (auch Bankaval genannt) fungiert die Bank als Bürge. Um eine Bürgschaft bei einer Bank zu erhalten, benötigen Mieter:innen jedoch einen Nachweis zur Zahlungssicherheit wie zum Beispiel Einkommensnachweise. Diese Art der Bürgschaft ist für Student:innen ohne Einkommen also beispielsweise keine Option.
Auch zu beachten ist, dass eine Bankbürgschaft Geld kostet. Generell wird jährlich 1,5 – 6% der abgesicherten Summe an die Bank bezahlt.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Die selbstschuldnerische Bürgschaft birgt ein relatives hohes Risiko für die Bürgen. Hier dürfen sich Vermieter:innen bei Schäden nämlich direkt an den Bürgen wenden und Kostenbegleichungen für Reparaturen oder anfällige Mietzahlungen fordern.
Freiwillige Bürgschaft
Freiwillige Bürgschaften werden zusätzlich zu einer Mietkaution gegeben, um sich als Mieter:in für Vermieter:innen attraktiver zu machen. Es gelten jedoch die gleichen Regeln und Voraussetzungen wie bei anderen Bürgschaften.
Rettungsbürgschaft
Eine Rettungsbürgschaft kann rückwirkend gegeben werden. Zum Beispiel dann, wenn eine Mieter:in für bestimmte anfallende Kosten nicht mehr aufkommen kann. Hier versichert die Bürg:in wie gewohnt für anfallende Kosten aufzukommen, sollte die Mieter:in diese nicht decken können.
Es gilt jedoch ein wichtiges „Aber“: Bei einer Rettungsbürgschaft gilt die Grenze der drei Nettokaltmieten nicht.
Die Bürg:in versichert hier also für sämtliche anfallende versäumte Zahlungen der Mieter:in aufzukommen ohne eine Deckelung.
Mietkautionsversicherung
Einige Versicherungen bieten eine sogenannte Mietkautionsversicherung für Mieter:innen an. Bei einer Mietkautionsversicherung schließt die Mieter:in mit der Versicherung einen entsprechenden Vertrag ab und die Vermieter:in erhält eine Bürgschaftsurkunde. So eine Versicherung kostet natürlich auch etwas – Mieter:innen sollten hierbei mit jährlich durchschnittlich 5% auf den Kautionsbetrag rechnen.
Wenn der Kautionsbetrag also 2.000€ beträgt, würden sich die jährlichen Kosten bei einer Versicherung, die 5% kostet, auf 100€ belaufen.
| Anbieter | Kosten (jährlich) |
|---|---|
| SWK Bank | 3,99% |
| Kautionsfuchs | 4,5% |
| Moneyfix® Mietkaution | 4,7% |
| Basler | 4,7% |
| Segura Direkt | 4,7% |
| Kautionsfrei | 5,25% |
| Volksbanken | 4,7% |
| Sparkassen | 4,5 – 5,25 % |
Mietbürgschaft vs. Barkaution
Die Mietbürgschaft kann für Mieter:innen finanziell stark entlastend sein und ihnen ermöglichen, das Geld anderweitig einzusetzen. Zudem sind auch die Anlageoptionen gegenüber der Anlage der Vermieter:in der Kaution sehr viel attraktiver.
Jedoch kann die Mietbürgschaft eventuelle Kosten mit sich bringen, wenn sich keine Privatperson findet, die für einen bürgt. Wenn Mieter:innen eine Bürgschaft durch Familien, Freunde oder Bekannte vorlegen können, sparen sie zwar Kosten, doch läuft man ebenso Gefahr, die Beziehung zum Bürg:in zu belasten, sollte es zu Forderungen kommen.
Daher sollten die Vor- und Nachteile einer Mietbürgschaft gegenüber eine Barkaution abgewogen werden und sind vom Individualfall abhängig.
Mietbürgschaft widerrufen, kündigen oder beenden
Wenn ein Mietverhältnis endet, endet auch die Bürgschaft. Was passiert aber in dem Fall, wenn eine Bürg:in vorher die Bürgschaft kündigen will?
Laut § 242 BGB darf eine Bürgschaft nur bei unbefristeten Erklärungen ordentlich gekündigt werden. Dafür muss die Bürgschaft jedoch bereits seit mindestens 36 Monaten in Kraft sein.
Eine außerordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn nach § 314 I BGB das Fortsetzen nicht zumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit wird dann akzeptiert, wenn es für die Bürgen entsprechend starke Benachteiligungen gibt, die als Folge der Bürgschaft entstehen.
Der § 255 BGB bezieht sich auf das Widerrufsrecht, was dann greifen kann, wenn Bürg:innen von der Mieter:in zu einer Unterzeichnung der Bürgschaft durch arglistige Täuschung gebracht wurden.
Wann ist eine Mietbürgschaft unwirksam oder ungültig?
In einigen Fällen kann es sein, dass eine Mietbürgschaft für unwirksam erklärt wird. Solche Fälle sind zum Beispiel:
- Wenn die Forderung über drei Nettokaltmieten beträgt.
- Wenn es keine unterzeichnete Bürgschaftserklärung gibt.
- Wenn die Kaution und Bürgschaftsurkunde zusammen über drei Nettokaltmieten betragen.
- Wenn die Bürgschaft laut § 138 BGB als sittenwidrig erklärt wird.
Die Sittenwidrigkeit beschreibt, wenn der Bürge durch emotionale Verbundenheit gegenüber der Mieter:in die Bürgschaft eingegangen ist, obwohl das finanzielle Risiko nicht tragbar für sie ist.
Fazit
Eine Mietbürgschaft kann für Mieter:innen sowie auch für Vermieter:innen attraktiv sein. Mieter:innen können sich eine Wohnung leisten, für die sie normalerweise nicht infrage kommen würde oder das Kautionsgeld anderweitig einsetzen. Vermieter:innen können sich finanziell zusätzlich absichern, um nicht auf unbezahlten Rechnungen sitzenzubleiben. Lediglich bei einer Bürgschaft als Privatperson sollten sich die potenziellen Bürg:innen über die Risiken einer Bürgschaft klar sein. Wichtig bei einer Bürgschaft ist es zudem, sich an die gesetzlichen Regelungen zu halten: Die Bürgschaft darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen und es muss festgelegt werden, um was für eine Bürgschaft es sich handelt.
FAQ
Haften Bürg:innen auch für Schäden, die nach dem Auszug festgestellt werden?
Ja. Die Bürgschaft endet zwar mit Ende des Mietverhältnisses, aber wenn Mietschäden zum Beispiel bei der Übergabe festgestellt werden, kann die Bürg:in immer noch zur Kasse gebeten werden, um die Reparaturkosten o.ä. zu tragen. Sofern der Schaden durch die Mieter:in entstanden ist, haften die Bürg:innen.
Kann eine Bürgschaft fristlos gekündigt werden?
Nein. Eine Bürgschaft kann auch nur ordentlich gekündigt werden, wenn es sich um eine unbefristete Erklärung handelt und die Bürgschaft seit mindestens 36 Monaten besteht. Eine außerordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn nach § 314 I BGB das Fortsetzen nicht zumutbar ist. Das Widerrufsrecht kann dann greifen, wenn Bürg:innen von der Mieter:in zu einer Unterzeichnung der Bürgschaft durch arglistige Täuschung gebracht wurden.
Ist eine Mietbürgschaft oder Barkaution besser?
Diese Frage ist individuell zu beantworten: Wenn Mieter:innen das Kautionsgeld dringender an anderer Stelle brauchen, kann eine Mietbürgschaft attraktiver sein. Wenn Mieter:innen das Geld zur Verfügung stehen haben und es auch nicht anderweitig anlegen würden zu einem besseren Zinssatz, spricht nichts dagegen eine Barkaution zu hinterlegen.
