Wer sich entscheidet eine Immobilie zu kaufen, ist sich sehr bald mit einer Frage konfrontiert: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Um die Antwort auf diese Frage zu finden und danach auf die aktive Suche für eine Immobilie zu gehen, sollte die eigene finanzielle Situation vorher analysiert werden. Denn bei der Frage, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, spielt nicht nur Kaufpreis eine wichtige Rolle. Dieser Beitrag und unser online Immobilien-Budgetrechner bietet Käufer:innen einen Leitfaden, um herausfinden, wie viel Haus oder Wohnung sie sich leisten können, ohne unnötige finanzielle Risiken einzugehen.
- Käufer:innen müssen sich ein realistisches Bild ihrer finanziellen Situation Dazu gehört: Sämtliche Ein- und Ausgaben festhalten, am besten über ein Haushaltsbuch und die Bemessung des Eigenkapitals, welches zur Verfügung steht.
- Die Berechnung der maximalen Kreditsumme basiert auf dem Wissen wie viel monetären Überschuss Käufer:innen monatlich haben.
- Ziel sollte sein, die Immobilie vor Renteneintritt abbezahlt zu haben. Hierbei hilft das Aufstellen eines Tilgungsplans.
- Es sollte ein finanzieller Puffer eingeplant und Klarheit über jegliche zusätzliche
nKosten geschaffen werden, die neben dem Kaufpreis der Immobilie hinzukommen.
Immobilien Budgetrechner – Wie viel Haus/Wohnung kann ich mir leisten?
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Wie viel Nettohaushaltseinkommen für wie viel Immobilie?
Um eine Idee davon zu bekommen, wie viel Haus (oder Wohnung bzw. monatliche Tilgung) sich Käufer:innen mit ihrem Nettohaushaltseinkommen leisten können, können Sie sich an dieser Tabelle orientieren:
| Monatliches Nettohaushaltseinkommen | Potenzieller Kaufpreis Ihrer Immobilie | Monatliche maximale Rate zur Tilgung Ihres Darlehens |
|---|---|---|
| 2.000 € | 119.451 € | 600 € |
| 3.000 € | 169.223 € | 850 € |
| 4.000 € | 223.971 € | 1.125 € |
| 5.000 € | 278.720 € | 1.400 € |
Faustformel
Käufer:innen müssen ihre finanzielle Situation genaustens betrachten. Aber was genau und mit welchen Kosten muss neben dem Kaufpreis noch gerechnet werden? Dafür gibt es eine Faustformel. Hierbei spielen zwei wichtige Faktoren eine Rolle, um zu wissen, was sich wirklich geleistet werden kann. Die Kreditsumme und der Kaufpreis der Immobilie. Mit diesen beiden Summen errechnet sich dann, wie viel die Immobilie, an die eine Käufer:in interessiert ist, kosten darf.
Berechnung der Kreditsumme und des Kaufpreises
Für die Berechnung der maximalen Kreditsumme ist die Erstellung einer Übersicht der finanziellen Situation empfehlenswert. Dafür empfehlen wir Käufer:innen ihre aktuellen Mietkosten als Basis zu verwenden und um die Geldsumme, die sie monatlich erübrigen können zu erweitern.
Käufer:innen sollten weiterhin diesen Überschuss nicht komplett für ihre Kreditsumme einplanen. Da Eigentümer:innen nach dem Kauf immer mit unerwarteten Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, als auch im sonstigen Umfeld rechnen sollten, ist es wichtig einen gewissen Betrag monatlich für besondere Ausgaben zurückzulegen. Daher sprechen wir hier von Geldern, die “erübrigt werden können”.
Auch wenn die Miete wegfällt, müssen anfallende Nebenkosten in der neuen Immobilie berücksichtigt werden. Dazu gehören zum Beispiel Strom, Wasser oder auch Hausverwaltungskosten. Hinzu kommen zudem Kosten für Modernisierungen, Sanierungen, Instandsetzungen etc. die bislang primär von der Vermieter:in getragen wurden. In Eigentümergemeinschaften (WEGs) wir hierzu eine Instandhaltungsrücklage als Teil des Hausgeldes gebildet.
Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um Gelder, welche für Renovierungsarbeiten oder Reparaturen zurück zulegt werden. Bei Instandhaltungsrücklagen gilt: min. 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einzuberechnen, wobei der Betrag bei Altbauten höher anzusetzen ist.
Beispielrechnung – Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Eine beispielhafte Rechnung zur Ermittlung der Monatsrate bei einer 100 Quadratmeter Immobilie:
| Kosten & Einnahmen | Betrag in EUR |
|---|---|
| Auszahlungsbetrag Einkommen (pro Monat) | 2.200 |
| – Aktuelle Kaltmiete | 1.000 |
| – Aktuelle Nebenkosten | 300 |
| – Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Versicherungen etc.) | 500 |
| = Verfügbares freies Einkommen | 400 |
| + Wegfall Miete | 1000 |
| + Wegfall Nebenkosten Mietwohnung | 300 |
| – Ggf. Hausgeld | 200 |
| – Nebenkosten neue Immobilie | 250 |
| – Instandhaltungsrücklage | 100 |
| = Max. Zinsen & Tilgung pro Monat | 1.150 |
Das “frei verfügbare Einkommen” ist dabei dir Differenz aus Auszahlungsbetrag des Gehalts (dem Betrag, welcher wirklich auf dem Konto eingeht) und der Kaltmiete und Lebenshaltungskosten. Durch den Kauf einer eigenen Immobilie entfallen die Miete und Nebenkosten jedoch. Hinzu kommen hingegen Kosten für das Hausgeld, Nebenkosten der Immobilie und die Instandhaltungsrücklage für Sanierungen und Reparaturen.
Final ergibt sich der Max. für Zinsen und Tilgung zur Verfügung stehende Betrag von 1.150 Euro pro Monat.
Wichtig: Bei dieser groben Beispielrechnung ist keine unregelmäßigen Ausgaben, wie Urlaube, Anschaffungen von Haushaltsgeräten oder Leasingraten für Autos berücksichtigt! Auch fließen hier aktuell keine Beträge in Sparpläne wie ETFs oder andere langfristige Altersvorsorgen. Bei einer Entscheidung für oder gegen eine Finanzierung sollten diese jedoch unbedingt eingeplant werden!
Anhand der monatlichen Rate, des Sicherheitsabschlags und des Eigenkapitals, was für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung steht, lässt sich nun bestimmen, wie viel die Immobilie kosten darf.
Finanzielle Belastbarkeit bestimmen
Es passiert nicht selten, dass Käufer:innen ihre finanzielle Belastbarkeit anfangs überschätzen. Denn der monatliche Überschuss muss nicht nur die Kreditrate decken, sondern auch alle Nebenkosten tragen. Außerdem muss genug übrig bleiben, dass Käufer:innen Rücklagen für Instandhaltungen einplanen können.
Haushaltsrechnung
Wie lässt sich der monatliche Überschuss so genau wie möglich bestimmen?
Am besten mit einer Haushaltsrechnung. Zu einer Haushaltsrechnung zählt die Führung eines Haushaltsbuchs. Hier werden sämtliche Ein- und Ausgaben festgehalten. Bei den Ausgaben lässt sich zwischen regelmäßigen und unregelmäßigen unterscheiden.
Regelmäßige Ausgaben
Unter regelmäßigen Ausgaben verstehen sich sämtliche wiederkehrende Zahlungen.
Das beinhaltet etwa Mieten, Einkäufe von Lebensmitteln und Versicherungen. Käufer:innen sollten hier nicht vergessen auch Posten wie Sport/-Fitness-Mitgliedschaften, Handyverträge, Streaming-Abos Rundfunkbeiträge oder Ähnliches einzubeziehen.
Auch Dinge wie die Zeitschrift, die jede Woche gekauft wird, zählen zu regelmäßigen Ausgaben.
Unregelmäßige Ausgaben
Unregelmäßige Ausgaben sind unerwartete oder einmalige Kosten.
Darunter kann zum Beispiel die Anschaffung von Haushaltsgeräten, schulische Kosten, Benzinkosten, Urlaubsausgaben und vieles mehr gehören. Da diese Kosten, wie der Name bereits verrät, nicht regelmäßig vorkommen, ist es wichtig, hier einen realistischen Mittelwert zu schätzen. So bleibt einem erspart von der Höhe der unregelmäßigen Ausgaben in der Zukunft negativ überrascht zu werden.
Haushaltsbuch
Manchmal ist es schwieriger als gedacht, die Übersicht über die eigenen Finanzen zu. Vor allem, weil mit der Zeit immer mehr Ein- und Ausgaben auf einen zukommen. Um aber Herr seiner finanziellen Lage zu bleiben, ist das Haushaltsbuch ein hervorragendes Hilfsmittel. Ein Haushaltsbuch unterstützt dabei zu sehen, wo Geld eventuell eingespart werden könnte (oder sollte) und zu wissen, wie viel Geld übrig bleibt, dass in andere Sachen, wie zum Beispiel den Kauf einer Immobilie, investiert werden kann.
Ein kostenloses und digitales Haushaltsbuch finden Sie beispielsweise bei Finanzfluss als Excel zum download.
Vorhandenes Eigenkapital
Oftmals entscheiden sich Interessent:innen dafür eine Immobilie zu kaufen, weil sie bereits Eigenkapital zur Verfügung stehen haben. Das Eigenkapital sollten Käufer:innen nicht zu 100% einplanen, sondern auch hier etwas zurücklegen, um zum Beispiel die Kaufnebenkosten decken zu können. Diese werden mit einem Durchschnittswert von 10 Prozent des Kaufpreises berechnet, der sogenannten Sicherheitsabschlag. Der Sicherheitsabschlag sollte eingeplant werden, um ein finanzielles Auffangnetz zu kreieren.
Wie viel Eigenkapital für einen Kredit benötigt wird, kommt ganz auf die Bank an, bei der Käufer:innen ein Darlehen aufnehmen wollen.
Zusammen mit unserem Partner Across Property bieten wir hier einen kostenlosen Vergleich von über 500 Banken und deren Kreditangeboten an. Nutzen Sie hier gerne unser kostenloses und unverbindliches Angebot der Finanzierungsberatung.
Oftmals bekommen Käufer:innen nur einen Kredit, wenn sie eine bestimmte Summe an Eigenkapital mitbringen. Neben dem Darlehen ist es aber für Käufer:innen ohnehin ratsam, genug Eigenkapital mitzubringen, wenn sie sich entscheiden, eine Immobilie zu kaufen. Das hängt mit den Kaufnebenkosten zusammen.
In der Regel gilt, dass Käufer:innen mindestens 20-25 Prozent des Immobilienpreises als Eigenkapital mitbringen sollte.
Zum Eigenkapital können Käufer:innen jegliches Guthaben auf Bankkonten, Forderungen aus Versicherungen, sämtliche Wertpapiere und auch Sachwerte (so wie andere Immobilien oder auch Edelmetalle) einberechnen.
Kaufnebenkosten
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht gleich Kosten des Immobilienkaufs. Obendrauf müssen Käufer:innen noch mit einigen Kosten rechnen**: Makler- und Notarkosten**, sowie Kosten der Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer.
Maklerprovision
In der Regel müssen Käufer:innen die Hälfte der Maklercourtage tragen. Die Höhe der Courtage ist abhängig von dem Kaufpreis der Immobilie und liegt zwischen 5,95 und 7,14 Prozent abhängig vom Bundesland.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf und Tausch von Immobilien an. Sie gilt als eine sogenannte Verkehrssteuer. Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird von den Bundesländern festgelegt und variiert zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienpreises.
Notarkosten und Eintragung ins Grundbuch
Um einen Kauf rechtlich bindend zu machen, muss beim Unterschreiben des Kaufvertrags zwischen Verkäufer:innen und Käufer:innen ein Notar anwesend sein, die den Vertrag beglaubigen. Notarkosten belaufen sich meist zwischen 1-2 Prozent des Immobilienpreises. Auch die Eintragung im Grundbuch ist mit Kosten verbunden. Hier müssen nochmal zwischen 0,5-1 Prozent des Immobilienpreises bezahlt werden.
Zusätzliche Kosten
Auch mit zusätzlich anfallenden Kosten für Umzug und Anschaffungskosten für Möbel muss gerechnet werden. Zudem sind Modernisierungen oder mögliche Reparaturen mit Kosten verbunden, die höher als gedacht anfallen können. Diese Kosten können stark schwanken, sollten jedoch im Rahmen der Finanzplanung der Käufer:in budgetiert (sprich der Höhe nach geplant) werden.
Nebenkosten der Finanzierung
Nicht nur das Haus kommt mit Nebenkosten, der Kredit auch. Wenn Käufer:innen für den Kauf einer Immobilie einen Kredit aufnehmen, sollte nicht nur die monatliche Rate eingeplant werden, sondern auch der Grundbucheintrag (1,2 Prozent), die Bearbeitungsgebühr der Bank (3 Prozent) und sonstige Kosten wie Immobilienbewertung und Vertragserrichtung (0,4-0,8 Prozent).
Finanzierungsdauer & Tilgung
Beim Abschluss eines Kredits sollten sich Käufer:innen mit ihrer Finanzierungsdauer und Tilgung befassen.
Wie lang die Finanzierungsdauer ist und wie hoch die Tilgung ist, kann ganz unterschiedlich ausfallen und kommt auf die individuelle Situation der Käufer:in an. Generell wollen die meisten Eigentümer:innen so schnell wie möglich schuldenfrei sein.
Ein Kredit sollte jedoch spätestens mit Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein. Hintergrund ist, dass mit dem Eintritt in die Rente das verfügbare Einkommen meinst deutlich zurückgeht. So können sich Rentner:innen häufiger die Kreditraten nicht mehr leisten, oder müssen diese aus ihrem ersparen, zahlen und nicht mehr aus den Einkünften.
Je näher Käufer:innen, also am Rentenalter, sind, desto höher wird die Tilgungsrate ausfallen.
Bei höherer Tilgung fallen die gesamten Zinsen niedriger aus, da der Kredit eher abbezahlt wird. Das liegt daran, dass sich die Kreditrate aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Über die Jahre nimmt die Restschuld durch die Abzahlung stetig ab, was im Gegenzug auch bedeutet, dass der Zinsanteil der Rate verringert.
Bei einem Annuitätendarlehen beleibt die Rate jedoch konstant. Das bedeutet, dass bei gleicher anfänglicher Tilgung es länger dauert, um das Darlehen zurückzuzahlen.
Generell ist eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent anfangs (im ersten Jahr) normal. Käufer:innen sollten darauf achten, dass sie ihre Tilgungsrate anpassen können und ob ein sogenanntes Sondertilgungsrecht besteht. Sprich: Schulden können im Ganzen oder in Teilen vor Ablauf der Finanzierungsdauer abbezahlt werden.
Um eine Übersicht die Rückzahlung des Kredits zu bekommen, bietet es sich an, einen Tilgungsplan zu erstellen.
Nebenkosten der Immobilie im Unterhalt
Mit dem Kauf einer Immobilie, sofern sie für Eigennutzung ist, freuen sich Käufer:innen darauf, keine Miete mehr zahlen zu müssen. Was aber auf keinen Fall vergessen werden darf, sind die monatlichen Nebenkosten.
Hierunter fallen Wasser, Strom, Heizung, Abfallentsorgung, Versicherungen, Abwasser, Modernisierungen, Sanierungen, Reparaturen und ggf. Hausverwaltungskosten. Käufer:innen sollten diese Nebenkosten in ihre Rechnung unbedingt mit aufnehmen und sich daher vorher informieren, wie hoch die Nebenkosten sind für die Immobilie, die sie kaufen wollen.
Sparmöglichkeiten beim Immobilienkauf
Wie können Käufer:innen nun diese ganzen Kosten so niedrig wie möglich halten?
Dafür gibt es einige Tipps. Vor allem heran ist es aber wichtig, dass Käufer:innen vor allem realistisch, wenn nicht sogar konservativ planen, um auf der sicheren Seite zu sein.
- Es ist wichtig bei der Evaluation seiner finanziellen Lage ehrlich zu sein.
- Käufer:innen können durch Förderungsprogramme finanziell unterstützt werden. Neben staatlichen Zulagen und Steuervorteilen gibt es vergünstigte Zinsen oder auch Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Sich hier früh schlau zu machen, lohnt sich. Denn so können frühzeitig Anträge gestellt und viel Geld gespart werden.
- Renovierungen und Sanierungen können kostspielig werden. Wer den Hammer selbst in die Hand nimmt, spart nicht nur Geld durch eigenständiges Reparieren, sondern kann sich auch den Einsatz beim Darlehen ans Eigenkapital anrechnen. Damit lässt sich die Tilgungsrate nach unten drücken. Das Ganze nennt sich Eigenleistung.
- Baukindergeld kann von einkommensschwachen Familien beantragt werden. Hierbei wird für jedes im Haushalt lebende Kind 1.200 Euro pro Jahr gezahlt. Diese Summe kann in die Baufinanzierung fließen.
- Bei der Grunderwerbsteuer können Käufer:innen ein bisschen tricksen: Die Summe, die sich nach dem Kaufpreis richtet, ist geringer, wenn Käufer:innen zunächst nur das Grundstück kaufen und nicht die Immobilie. Die Grunderwerbsteuer richtet sich in diesem Fall nämlich nur nach dem Wert des Grundstücks.
Klar ist also, dass mit der richtigen Finanzierung und niedrigen Zinsen, der richtigen Laufzeit und weiteren Faktoren bares Geld gespart werden kann. Mit einem Finanzierungsrechner können Käufer:innen sich ein noch detailliertes Bild verschaffen.
Fazit – Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ kann teils für schlaflose Nächte sorgen, weil Käufer:innen nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Wenn sich anfangs ein klarer Überblick geschafft wird, muss das aber gar nicht so sein. Wichtig ist es, sich über seine aktuelle finanzielle Situation klarzuwerden, den Preis für einen Immobilienkauf und alle damit verbundenen Kosten, sowie alle Kosten, die währenddessen oder auch danach zusätzlich entstehen einzuberechnen. Ein Immobilien-Budgetrechner hilft dabei zu verstehen, welche Tilgungsrate, welche Zinsen und welchen Kaufpreis, sich Eigentümer:innen wirklich leisten können. Wer gut und sorgfältig plant und realistisch berechnet, was für ihn finanziell machbar ist, ist einen riesengroßen Schritt weiter. Und damit auch näher am reibungslosen Ablauf für den Traum des Kaufes der eigenen vier Wände.
